Рынок торговых комплексов преодолевает болезни роста

А расти еще есть куда. Качественные торговые площади в Москве во всех форматах торговых объектов - от супермаркетов до моллов - остаются дефицитными, несмотря на регулярный ввод в эксплуатацию новых объектов и растущий интерес к рынку со стороны инвесторов. Эксперты считают, что погоня за наращиванием площадей для торговли продлится еще минимум от трех до пяти лет.

Самым ярким подтверждением нехватки качественных площадей служит темп роста ставки аренды. Как сообщил «Газете» директор направления торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев, «за этот год арендные ставки на качественные торговые площади в Москве выросли на десятки процентов». А по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C & W S & R), по состоянию на октябрь средневзвешенная ставка аренды 1 кв. м в торговых центрах достигла $2 тысяч. Отдел исследований компании уточняет, что средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах в сентябре также выросла и составила $1,85 тысячи за 1 кв. м в год (против $1,8 тысячи за 1 кв. м в год в августе).

То есть темпы роста даже увеличиваются. При этом, согласно исследованиям консалтинговой компании `Си-Би Ричард Эллис`, Москва заняла второе место после Нью-Йорка по величине арендной платы за помещения под розничную торговлю. `Средняя арендная плата за площади под розничную торговлю в российской столице за последние полтора года выросла на 25%, а в наиболее престижных районах достигла 8 тысяч евро за 1 кв. м в год`, - говорится в отчете компании. И у столичных ритейлеров есть все шансы догнать и перегнать Америку.

Гигантомания

Одной из самых заметных перемен в секторе торговой недвижимости в уходящем году Гасиев считает начало строительства внутри Москвы сразу трех подобий магазинов `Мега`. Раньше такие огромные моллы возводились на окраинах мегаполиса, за МКАД: в районе Теплого Стана, Химок и Белой Дачи. Через полтора-два года подобие этих моллов появится на территории Москвы. Это ТЦ «Ростокино» на проспекте Мира, `Ривермолл` на ТТК в районе метро «Автозаводская» и ТЦ `Ядро` в `Москва-Сити`. Это будут самые масштабные торговые объекты столицы, площадь каждого из них составит более 200 тысяч кв. м.

И такое изменение масштабов не случайно. По словам эксперта из Colliers Int., эта тенденция отражает перемену в покупательском поведении москвичей. Если раньше народ, соскучившийся по изобилию, стремился к большим закупкам товара, то теперь в рамках шопинга людей помимо товара интересуют и развлечения, и объекты общепита. Именно поэтому объекты коммерческой недвижимости усложняются и все чаще планируются как многофункциональные.

Кроме того, москвичи дожили до начала освоения подземных пространств. Под площадью Павелецкого вокзала и возле Белорусского вокзала через год-другой появятся качественные торговые объекты по 100 тысяч кв. м, что в два раза больше `Охотного Ряда` на Манежной площади.

И целого города мало

Освоение не только земли, но и подземелья - это не дань экзотике, а суровая необходимость. Места, особенно в центре Москвы, для обширных торговых объектов мало. А потребности велики. Максим Гасиев из Colliers Int. и директор направления торговой недвижимости компании C & W S & R Константин Сахаров подчеркивают: по показателю наличия качественных торговых площадей на душу населения российская столица все еще существенно отстает от европейских столиц, не говоря уж про города США. Сегодня в расчете на одного москвича приходится 166 кв. м торговых площадей, тогда как на одного европейца в сравнимых по численности городах приходится по 400-500 кв. м. `Впрочем, там и доходы, и структура потребления иные, нежели в Москве`, - оговаривается Гасиев. И подчеркивает, что москвичи все больше воспринимают походы в торговые центры не как целенаправленный поход в магазин за вещью, а как времяпрепровождение.

Торг уместен

Именно поэтому торговые центры постепенно превратились в торгово-развлекательные комплексы (ТРК). С другой стороны, торговые площади все чаще проектируются внутри многофункциональных комплексов (МФК). «Торговая функция в МФК все чаще становится не дополнительной, а основной, которую, в свою очередь, дополняют офисными и гостиничными площадями», - говорит руководитель отдела маркетинга из компании Becar Commercial Property Moscow Александра Егорова.

Директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова прогнозирует, что к концу года качественных торговых площадей в Москве будет 1,291 млн кв. м, тогда как на конец 2006 года показатель составлял 940 тысяч кв. м, а еще годом ранее - всего 600 тысяч кв. м. Подвести статистику может только медлительность строителей. Егорова из Becar подмечает, что торговые центры постигла участь офисного рынка, где затягивание строительства стало уже общей проблемой. «Учитывая тенденцию переноса сроков, имеющую место в последние три года, можно прогнозировать ввод лишь 75-80% от запланированного объема, - говорит она. - Таким образом, вероятный прирост качественных торговых площадей в этом году составит 12-14%».

Не место красит девелопера

По мере насыщения рынка торговыми площадями перспективы взаимоотношений между девелоперами, создающими ТРК, и арендаторами, занимающими эти торговые площади, выглядят довольно драматично. В борьбе за покупателя внутренний рынок розничной торговли будет лихорадить. «Будет жесткая конкуренция и отсев», - пророчит учредитель маркетинговой компании REM Agency Татьяна Астер. Причина - обоюдное недовольство создаваемой доходностью. Девелоперам не хватает грамотных ритейлеров, или операторов, которые гарантированно создали бы достаточные для заработка девелоперов покупательские потоки. Пока такие потоки научились создавать и поддерживать предприятия питания в фасткортах. Что же касается иных арендаторов, то к ним у девелоперов есть претензии. А арендаторы, считающие себя якорными (основные арендаторы, как правило, занимают примерно 20% площадей ТРК), нет-нет да упрекнут девелоперов в неумении строить. Точнее, учитывать интересы покупателей и операторов торговли при создании концепции ТРК.

Кстати, прогнозирует Астер, волна реконцепций, то есть перестроек старых ТРК, накроет Москву как раз к моменту насыщения рынка, который профессионалы ожидают лет через пять. «Скорее всего, девелоперы будут разбирать свои поделки с тем, чтобы возводить уже продуманные объекты», - заключает она. Как пример использования маркетинговых технологий, как умение выстроить грамотные отношения с операторами специалист приводит ТРК «Атриум». Начав с низких арендных ставок как в привокзальном центре (была застроена площадь Курского вокзала), девелопер постепенно довел ставку до нынешних $15 тысяч за 1 кв. м торговой площади в год. Но и за эти деньги сюда стоит очередь потенциальных арендаторов.

А дорогой «Охотный Ряд» у Красной площади, напротив, снизил арендные ставки по сравнению с моментом открытия, замечает Астер. Начальник управления маркетинга компании «ДС Девелопмент» (дочерняя структура `Дон-Строя`) Александр Хацкевич подтвердил, что выбор концепции распределения площадей в МФК - самое важное. В пример он привел ТЦ `Щука`, открытый в этом году, где поток покупателей уже в два раза выше ожидаемого.

по материалам газеты `Газета`