Обзор рынка: Состояние цен на квартиры и комнаты в ноябре 2007 года

Платежеспособный спрос на новое жилье или улучшение уже имеющегося жилья у основной массы домохозяйств в наибольшей степени зависит от их доходов. Цены на жилье формируются с помощью управляющих решений собственников жилья или их правомочных представителей с учетом существующих на рынке ценовых тенденций и текущих концепций ведения бизнеса у этих участников рынка.

С большой степенью вероятности сильные игроки рынка федерального уровня в целом настроены на массовой строительство и массовую продажу жилья. Об этом свидетельствуют не только инициированные ими изменения «правил игры» на рынке, но и масштабные инвестиции в производство строительных материалов.

Решается и задача привлечения инвестиций для масштабного строительства. Так, в начале ноября текущего года Китай высказал намеренье инвестировать в строительство жилья на территории России порядка $1 трлн. до 2020 года. В целом, выбор стратегии доходоприносящего жилья будет характерен для некрупных собственников жилья, особенно в условиях развивающегося мирового экономического кризиса.

Существенный рост объемов прямых иностранных инвестиций в экономику России по итогам 2006 года и первым девяти месяцам текущего года является больше диверсификацией рисков иностранных инвесторов, а не стремительным ростом инвестиционной привлекательности России.

Кроме того, с большой степенью вероятности значительная доля этих прямых иностранных инвестиций реально принадлежит сильным игрокам российского рынка различных уровней, поскольку риски потери собственности в России кардинально не снизились за последние годы и право собственности во многом защищается имеющимися у игроков рынка административными ресурсами. Именно поэтому вслед за ценами на жилье «взлетели» цены и на коммерческую недвижимость, особенно офисы.

Но все определяется вполне естественным желанием сильных игроков рынка получать большие доходы от тех рыночных ниш, которые они контролируют. Получение больших доходов от рынка жилья в настоящее время «блокировано» высокими ценами на жилье, рост которых во многом был определен процессом вытеснения игроков-регионалов игроками центра из инвестиционно-строительных ниш.

Из этой ситуации сильным игрокам российского рынка необходимо найти выход, несмотря на ширящийся мировой экономический кризис, где ипотечные проблемы являются всего лишь «вершиной айсберга»…

В информационном пространстве рынка присутствует достаточно много прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья. Но если отбросить все явно ангажированные прогнозы и учесть основные направления деятельности сильных игроков российского рынка, то неминуемо приходишь к следующим выводам.

Одной из основных причин, которая будет препятствовать дальнейшему росту объемов строительства жилья в нашей стране (пока для получения прибыли сильными игроками рынка, а в дальнейшем, возможно, - и для создания условий для увеличения населения), является уровень платежеспособного спроса «среднестатистического домохозяйства» на «среднестатистическое жилье».

С большой долей вероятности в перспективных планах сильных игроков рынка федерального уровня не содержится пункта о существенном повышении доходов большинства российских домохозяйств.

Вместе с тем, в течение последних месяцев цены на жилье во многих регионах снижаются (в столице период снижения цен длится уже 13 месяцев). Пока этот процесс идет «пассивно», что косвенно указывает на то, что сильные игроки рынка еще не зафиксировали прибыль по своим объектам. Как только этот момент настанет, велика вероятность того, что сильные игроки рынка начнут «активную игру» на снижение цен, оставив остальных игроков рынка с их квадратными метрами.

В свою очередь последние уже начали игру на повышение арендных ставок на жилье, но «ценового пространства» для этой игры у них явно недостаточно, поскольку существующие арендные ставки могут быть увеличены максимум на 20-25%. Ограничением здесь будет выступать все тот же уровень доходов домохозяйств.

По оценке наших экспертов, период «пассивного» снижения цен должен закончиться уже весной 2008 года, а затем начнется «игра на снижение цен» для увеличения доходов сильных игроков рынка федерального уровня за счет повышения деловой активности на рынке.

Оживление массового платежеспособного спроса на жилье эконом-класса возможно, если стоимость федерального стандарта на жилье (двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. метра) не будет превышать 2,5 годовых доходов среднестатистического домохозяйства при двух работающих (для столицы – 3-х годовых доходов за счет статуса).

Для столицы – это порядка $2400 за кв. метр (в регионах – существенно ниже), то есть цены на столичное жилье эконом-класса должны снизиться на 40% относительно существующих. С большой долей вероятности это может произойти к середине 2009 года. Стоимость дорогого жилья снизится менее значительно (на 15-30%), причем, чем дороже будет жилье, тем меньше снизиться его стоимость.

Если федеральной властью будут приняты поправки в Налоговый кодекс о введении налога на жилье в зависимости от его рыночной стоимости в конце 2008 года, то процесс снижения цен на жилье до вышеуказанных значений может закончиться уже в начале 2009 года…

Крапин Александр, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY
по материалам портала `Горячая Линия Недвижимости`