Реально ли москвичу НАКОПИТЬ на квартиру?

Любой человек мечтает о хорошем, благоустроенном жилье. Поэтому покупка квартиры становится для него одним из самых важных событий в жизни. Однако далеко не все граждане могут сразу выложить сумму, достаточную для приобретения столь вожделенных квадратных метров. Несмотря на заявления властей о растущем благосостоянии, такие средства найдутся лишь у немногих.

В результате желающие приобрести собственное добротное жилье вынуждены обращаться к различным схемам, позволяющим купить квартиру в рассрочку. Сегодня наш собеседник председатель Комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан ОРЛОВ

- Степан Владимирович, как сегодня можно купить квартиру в рассрочку?

- На сегодняшний день существует две таких схемы - ипотечная и накопительная. У каждой есть свои достоинства и недостатки. Какую из них выбрать - вам решать.

При ипотечной схеме вы получаете кредит на покупку квартиры под залог недвижимости. При этом у вас должны быть средства на первый взнос и стабильный высокий доход, чтобы в срок погасить кредит. Система жилищных накопительных кооперативов в корне отличается от ипотеки, так как ипотека предполагает прежде всего наличие определенной первоначальной суммы, а в ЖНК происходит постепенный процесс накопления. В течение двух лет вы накапливаете порядка 30 процентов от стоимости квартиры, а остальную часть необходимой суммы, которую вы постепенно погашаете частями, за вас вносит кооператив. Когда заем полностью погашен, вы получаете возможность оформить недвижимость в собственность.

Жилищные накопительные кооперативы - это реально действующая модель, хотя она и не получила массового распространения. Многие о ней просто не знают. В столице ЖНК можно пересчитать по пальцам.

Мудрость данной формы объединения (кооперации) заключается в том, что она позволяет гражданам, которые не имеют финансовых возможностей, осуществлять накопления финансовых средств, опережающие темпы роста рыночной стоимости жилья, успешно решать свои жилищные проблемы.

- Что представляет собой жилищный накопительный кооператив?

- Федеральный закон № 215 от 30 декабря 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах» определяет жилищные накопительные кооперативы как потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Этот нормативный правовой акт регулирует правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан. Примечательно, что в законе строго оговорено, что никакой иной деятельностью кооператив заниматься не может.

В законе подробно прописано, как формируется кооператив и как происходит накопление средств граждан. В частности, согласно ст. 12 кооператив создается по инициативе не менее чем пятидесяти и не более чем пяти тысяч человек, после чего проходит процедуру государственной регистрации.

Органами управления кооператива являются: общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива и исполнительные органы кооператива.

Высшим органом кооператива является общее собрание членов кооператива, которое кооператив обязан проводить ежегодно. На общем собрании решаются все наиболее важные вопросы, касающиеся деятельности кооператива. В частности, принимается устав кооператива - основной документ, регламентирующий его повседневную деятельность. Например, в Уставе столичного жилищного кооператива «Большая семья» говорится: кооператив вправе приобретать на средства членов кооператива недвижимость, вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика Или участника долевого строительства, привлекать заемные денежные средства при недостатке средств, заключать договоры долевого инвестирования на строительство жилых домов, а также всех коммуникаций, зданий, сооружений, составляющих жилищный комплекс и т.д.

- А как можно вступить в жилищный накопительный кооператив?

- Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Чтобы войти в кооператив, необходимо написать заявление, заплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса. Причем для вступления в кооператив не требуется справки о доходах или поручителях, а паевой взнос может быть внесен как деньгами, так и имеющейся недвижимостью (взаимозачет).

Для вступающего в кооператив составляется индивидуальный расчет внесения паевых взносов согласно выбранной вами форме участия, указанной в заявлении о вступлении в ЖНК. Директор кооператива рассматривает в срок не более 3 дней ваше заявление и принимает решение о приеме вас в члены кооператива. После этого руководство кооператива (директор либо дирекция) обязано внести информацию о новом члене в единый государственный реестр юридических лиц. В реестре должны быть указаны фамилия, имя и отчество, паспортные данные, почтовый адрес, телефоны и даже адрес электронной почты члена кооператива. С момента внесения сведений в государственный реестр заявитель становится полноправным членом кооператива, получает все права и выполняет обязанности в соответствии с уставом кооператива.

- Вступив в жилищный накопительный кооператив, вы конечно же приобретаете какие-то права и исполняете определенные обязанности.

- Да, это как две стороны одной медали. С одной стороны - права, с другой - обязанности. В частности, члены кооператива имеют право участвовать в управлении кооперативом, быть избранными в его органы, пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом, давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, получить от кооператива в пользование жилое помещение, пользоваться льготами. Можно передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, завещать пай, получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с настоящим федеральным законом, и т.д. Член кооператива вправе предъявлять требования кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование, а после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Члены кооператива обязаны: соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотренные настоящим федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива. Своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции, не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива, исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим федеральным законом, другими федеральными законами и уставом кооператива.

- Однако, по мнению экспертов, в действующем законе «О жилищных накопительных кооперативах» не все вопросы четко отрегулированы. Ведь не зря говорят: гладко было на бумаге…

- Действительно, в законе просматриваются определенные недоработки. К минусам нового закона относят ст. 2, где определены основные понятия, используемые в законе. В частности, понятие жилого помещения, которым по закону является только квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации. Таким образом, по новому закону невозможно приобрести комнату, хотя до принятия нового закона это можно было сделать. Например, если вы живете в коммунальной двухкомнатной квартире, в которой одна комната принадлежит вам, а вторая другому хозяину, вы могли обратится в кооператив, чтобы, постепенно накопив необходимый пай, выкупить комнату и получить в свое пользование целую квартиру. Сейчас, увы, это невозможно. Кроме того, по накопительной схеме теперь нельзя приобрести земельный участок, независимо от того, позволяет это устав или нет.

Специалисты рынка недвижимости отмечают: одной из главных и при этом самой непонятной статьей нового закона является статья 47, посвященная основным требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищного накопительного кооператива. Согласно этой статье размер части паевого взноса, после внесения которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, должен быть не менее 30 процентов размера всей стоимости жилья. Плюс еще столько же предоставляет ему кооператив, остальная часть - заемные средства. При этом согласно статье минимальный срок, по истечении которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, - не менее двух лет. Однако, если человек приходит в кооператив с определенной суммой и говорит, что сейчас готов внести необходимый пай и получить право на приобретение квартиры (у него есть 35 - 40 процентов от ее стоимости), то ему ничем нельзя помочь. До этого, пока не было двухлетнего ограничения, уставы кооперативов позволяли предоставлять жилье в более ранние сроки. Почему теперь надо ждать два года? Непонятно.

Да, в России появился первый закон, основной целью которого является легитимизация накопительной системы и защита интересов вкладчиков. Он призван регулировать деятельность жилищных накопительных кооперативов как нового финансового инструмента. Однако на вопрос, насколько эффективно регулируется эта деятельность, довольно сложно дать однозначный ответ. По этому закону новым кооперативам довольно трудно начать свою работу, а старым - без помех копить деньги, считают некоторые эксперты. Расходы прописаны так, что деньги можно уводить из кооператива, и тот, кто хочет, может этим воспользоваться. Конечно, сама идея жилищных накопительных кооперативов, без сомнения, перспективна, однако система ее реализации вся запутана. На мой взгляд, закон нуждается в доработке путем внесения в него необходимых изменений и дополнений.

по материалам газеты `Тверская 13`