Сегодня скромную однокомнатную квартиру в центре столицы трудно снять дешевле чем за $2 тысячи в месяц. Еще совсем недавно можно было обойтись $1,5 тысячи. Как сообщил руководитель отдела эксклюзивов департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин, стоимость аренды столичных квартир, пользующихся повышенным спросом, выросла на 20-25% в течение августа-сентября, наиболее активного времени поиска или перемены места постоя.
`Я говорю о квартирах внутри Садового кольца, а также в домах, расположенных вдоль, например, Кутузовского, Ленинского проспектов`, - уточнил Ламин. В других сегментах жилья и с учетом территории всей Москвы цены можно считать божескими. Руководитель отдела аренды «МИАН - агентство недвижимости» Наталья Сивко сообщила, что «по итогам октября средняя цена аренды квартир по Москве составила $923, бизнес-класса - $2664».
Впрочем, главный аналитик инвесткомпании «LBO Альянс» Алексей Мальцев считает эти оценки чересчур смелыми. `Я бы оценил его (рост ставок аренды) на уровне 10%-15%. Этот рост можно рассматривать не как увеличение квартала к кварталу, а как пересмотр годовых расценок, который обычно происходит в третьем квартале года`, - сказал он. Но и этот рост для нынешнего уровня платежеспособного спроса можно считать довольно серьезным.
Начальник отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость» Галина Фабрицкая сообщила, что «с 2000 года на фоне огромного роста стоимости вторичного жилья в ценах на аренду наблюдалась стагнация: ставки аренды росли на 5-6% в год». Но именно в 2007 году начался резкий рост ставок аренды жилья - от 20% до 30% по итогам года в зависимости от объектов, обращает внимание Фабрицкая. Она считает, что подтолкнул арендные ставки вверх прошлогодний рост цен на квартиры.
По данным компании «Пересвет-Инвест», цена на московском рынке вторичного жилья за 2006 год выросла на 81% и достигла предела покупательной способности граждан. По словам аналитика компании Ольги Юматовой, `инвестиции в жилую недвижимость были выгодны в 2006 году, когда доходность вложений в среднем в 12 раз превышала доходность банковских вкладов`. В настоящее время, по ее словам, подобных тенденций не наблюдается.
В компании «Интермарк-Savills» еще не анализировали данные собственного бизнеса на аренде квартир, однако, как сказала руководитель отдела аренды Светлана Бологова, `по ощущениям, этим летом доходность инвестиций в квартиры составила 2,5-4,5%`. Алексей Мальцев из «LBO Альянс» говорит, что `разумной ставкой доходности арендного бизнеса жилой недвижимости в Москве является ставка 6-7%`. Эту цифру аналитик объясняет тем, что арендный бизнес малорискован для инвестора, поэтому доходность стремится к ставке LIBOR плюс небольшая премия за страновой риск и более низкую по сравнению с деньгами ликвидность недвижимости. `К примеру, LIBOR по английскому фунту сроком на 1 год составляет 6,05%, по доллару 4,46%`, - заключает Мальцев.
Вадим Ламин из Penny Lane Realty, называя причину роста цен аренды, рассуждает проще: `В начале года доллар стоил 28 рублей, а сегодня 24 рубля. А дальше вычисления очевидны`. Объяснения росту цен он тут же и проиллюстрировал вчерашним разговором с клиентом-арендодателем: `Позвонила мне женщина, которая получала $10 тысяч в месяц за свою квартиру на Новослободской, и сказала, что теперь хочет $12 тысяч`. А глава компании Blackwood Константин Ковалев отметил, что нарастает тенденция перехода расчетов за аренду жилья в рубли.
по материалам газеты `Газета`
понедельник, 26 ноября 2007 г.
Реально ли москвичу НАКОПИТЬ на квартиру?
Любой человек мечтает о хорошем, благоустроенном жилье. Поэтому покупка квартиры становится для него одним из самых важных событий в жизни. Однако далеко не все граждане могут сразу выложить сумму, достаточную для приобретения столь вожделенных квадратных метров. Несмотря на заявления властей о растущем благосостоянии, такие средства найдутся лишь у немногих.
В результате желающие приобрести собственное добротное жилье вынуждены обращаться к различным схемам, позволяющим купить квартиру в рассрочку. Сегодня наш собеседник председатель Комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан ОРЛОВ
- Степан Владимирович, как сегодня можно купить квартиру в рассрочку?
- На сегодняшний день существует две таких схемы - ипотечная и накопительная. У каждой есть свои достоинства и недостатки. Какую из них выбрать - вам решать.
При ипотечной схеме вы получаете кредит на покупку квартиры под залог недвижимости. При этом у вас должны быть средства на первый взнос и стабильный высокий доход, чтобы в срок погасить кредит. Система жилищных накопительных кооперативов в корне отличается от ипотеки, так как ипотека предполагает прежде всего наличие определенной первоначальной суммы, а в ЖНК происходит постепенный процесс накопления. В течение двух лет вы накапливаете порядка 30 процентов от стоимости квартиры, а остальную часть необходимой суммы, которую вы постепенно погашаете частями, за вас вносит кооператив. Когда заем полностью погашен, вы получаете возможность оформить недвижимость в собственность.
Жилищные накопительные кооперативы - это реально действующая модель, хотя она и не получила массового распространения. Многие о ней просто не знают. В столице ЖНК можно пересчитать по пальцам.
Мудрость данной формы объединения (кооперации) заключается в том, что она позволяет гражданам, которые не имеют финансовых возможностей, осуществлять накопления финансовых средств, опережающие темпы роста рыночной стоимости жилья, успешно решать свои жилищные проблемы.
- Что представляет собой жилищный накопительный кооператив?
- Федеральный закон № 215 от 30 декабря 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах» определяет жилищные накопительные кооперативы как потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Этот нормативный правовой акт регулирует правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан. Примечательно, что в законе строго оговорено, что никакой иной деятельностью кооператив заниматься не может.
В законе подробно прописано, как формируется кооператив и как происходит накопление средств граждан. В частности, согласно ст. 12 кооператив создается по инициативе не менее чем пятидесяти и не более чем пяти тысяч человек, после чего проходит процедуру государственной регистрации.
Органами управления кооператива являются: общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива и исполнительные органы кооператива.
Высшим органом кооператива является общее собрание членов кооператива, которое кооператив обязан проводить ежегодно. На общем собрании решаются все наиболее важные вопросы, касающиеся деятельности кооператива. В частности, принимается устав кооператива - основной документ, регламентирующий его повседневную деятельность. Например, в Уставе столичного жилищного кооператива «Большая семья» говорится: кооператив вправе приобретать на средства членов кооператива недвижимость, вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика Или участника долевого строительства, привлекать заемные денежные средства при недостатке средств, заключать договоры долевого инвестирования на строительство жилых домов, а также всех коммуникаций, зданий, сооружений, составляющих жилищный комплекс и т.д.
- А как можно вступить в жилищный накопительный кооператив?
- Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Чтобы войти в кооператив, необходимо написать заявление, заплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса. Причем для вступления в кооператив не требуется справки о доходах или поручителях, а паевой взнос может быть внесен как деньгами, так и имеющейся недвижимостью (взаимозачет).
Для вступающего в кооператив составляется индивидуальный расчет внесения паевых взносов согласно выбранной вами форме участия, указанной в заявлении о вступлении в ЖНК. Директор кооператива рассматривает в срок не более 3 дней ваше заявление и принимает решение о приеме вас в члены кооператива. После этого руководство кооператива (директор либо дирекция) обязано внести информацию о новом члене в единый государственный реестр юридических лиц. В реестре должны быть указаны фамилия, имя и отчество, паспортные данные, почтовый адрес, телефоны и даже адрес электронной почты члена кооператива. С момента внесения сведений в государственный реестр заявитель становится полноправным членом кооператива, получает все права и выполняет обязанности в соответствии с уставом кооператива.
- Вступив в жилищный накопительный кооператив, вы конечно же приобретаете какие-то права и исполняете определенные обязанности.
- Да, это как две стороны одной медали. С одной стороны - права, с другой - обязанности. В частности, члены кооператива имеют право участвовать в управлении кооперативом, быть избранными в его органы, пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом, давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, получить от кооператива в пользование жилое помещение, пользоваться льготами. Можно передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, завещать пай, получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с настоящим федеральным законом, и т.д. Член кооператива вправе предъявлять требования кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование, а после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Члены кооператива обязаны: соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотренные настоящим федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива. Своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции, не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива, исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим федеральным законом, другими федеральными законами и уставом кооператива.
- Однако, по мнению экспертов, в действующем законе «О жилищных накопительных кооперативах» не все вопросы четко отрегулированы. Ведь не зря говорят: гладко было на бумаге…
- Действительно, в законе просматриваются определенные недоработки. К минусам нового закона относят ст. 2, где определены основные понятия, используемые в законе. В частности, понятие жилого помещения, которым по закону является только квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации. Таким образом, по новому закону невозможно приобрести комнату, хотя до принятия нового закона это можно было сделать. Например, если вы живете в коммунальной двухкомнатной квартире, в которой одна комната принадлежит вам, а вторая другому хозяину, вы могли обратится в кооператив, чтобы, постепенно накопив необходимый пай, выкупить комнату и получить в свое пользование целую квартиру. Сейчас, увы, это невозможно. Кроме того, по накопительной схеме теперь нельзя приобрести земельный участок, независимо от того, позволяет это устав или нет.
Специалисты рынка недвижимости отмечают: одной из главных и при этом самой непонятной статьей нового закона является статья 47, посвященная основным требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищного накопительного кооператива. Согласно этой статье размер части паевого взноса, после внесения которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, должен быть не менее 30 процентов размера всей стоимости жилья. Плюс еще столько же предоставляет ему кооператив, остальная часть - заемные средства. При этом согласно статье минимальный срок, по истечении которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, - не менее двух лет. Однако, если человек приходит в кооператив с определенной суммой и говорит, что сейчас готов внести необходимый пай и получить право на приобретение квартиры (у него есть 35 - 40 процентов от ее стоимости), то ему ничем нельзя помочь. До этого, пока не было двухлетнего ограничения, уставы кооперативов позволяли предоставлять жилье в более ранние сроки. Почему теперь надо ждать два года? Непонятно.
Да, в России появился первый закон, основной целью которого является легитимизация накопительной системы и защита интересов вкладчиков. Он призван регулировать деятельность жилищных накопительных кооперативов как нового финансового инструмента. Однако на вопрос, насколько эффективно регулируется эта деятельность, довольно сложно дать однозначный ответ. По этому закону новым кооперативам довольно трудно начать свою работу, а старым - без помех копить деньги, считают некоторые эксперты. Расходы прописаны так, что деньги можно уводить из кооператива, и тот, кто хочет, может этим воспользоваться. Конечно, сама идея жилищных накопительных кооперативов, без сомнения, перспективна, однако система ее реализации вся запутана. На мой взгляд, закон нуждается в доработке путем внесения в него необходимых изменений и дополнений.
по материалам газеты `Тверская 13`
В результате желающие приобрести собственное добротное жилье вынуждены обращаться к различным схемам, позволяющим купить квартиру в рассрочку. Сегодня наш собеседник председатель Комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан ОРЛОВ
- Степан Владимирович, как сегодня можно купить квартиру в рассрочку?
- На сегодняшний день существует две таких схемы - ипотечная и накопительная. У каждой есть свои достоинства и недостатки. Какую из них выбрать - вам решать.
При ипотечной схеме вы получаете кредит на покупку квартиры под залог недвижимости. При этом у вас должны быть средства на первый взнос и стабильный высокий доход, чтобы в срок погасить кредит. Система жилищных накопительных кооперативов в корне отличается от ипотеки, так как ипотека предполагает прежде всего наличие определенной первоначальной суммы, а в ЖНК происходит постепенный процесс накопления. В течение двух лет вы накапливаете порядка 30 процентов от стоимости квартиры, а остальную часть необходимой суммы, которую вы постепенно погашаете частями, за вас вносит кооператив. Когда заем полностью погашен, вы получаете возможность оформить недвижимость в собственность.
Жилищные накопительные кооперативы - это реально действующая модель, хотя она и не получила массового распространения. Многие о ней просто не знают. В столице ЖНК можно пересчитать по пальцам.
Мудрость данной формы объединения (кооперации) заключается в том, что она позволяет гражданам, которые не имеют финансовых возможностей, осуществлять накопления финансовых средств, опережающие темпы роста рыночной стоимости жилья, успешно решать свои жилищные проблемы.
- Что представляет собой жилищный накопительный кооператив?
- Федеральный закон № 215 от 30 декабря 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах» определяет жилищные накопительные кооперативы как потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Этот нормативный правовой акт регулирует правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан. Примечательно, что в законе строго оговорено, что никакой иной деятельностью кооператив заниматься не может.
В законе подробно прописано, как формируется кооператив и как происходит накопление средств граждан. В частности, согласно ст. 12 кооператив создается по инициативе не менее чем пятидесяти и не более чем пяти тысяч человек, после чего проходит процедуру государственной регистрации.
Органами управления кооператива являются: общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива и исполнительные органы кооператива.
Высшим органом кооператива является общее собрание членов кооператива, которое кооператив обязан проводить ежегодно. На общем собрании решаются все наиболее важные вопросы, касающиеся деятельности кооператива. В частности, принимается устав кооператива - основной документ, регламентирующий его повседневную деятельность. Например, в Уставе столичного жилищного кооператива «Большая семья» говорится: кооператив вправе приобретать на средства членов кооператива недвижимость, вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика Или участника долевого строительства, привлекать заемные денежные средства при недостатке средств, заключать договоры долевого инвестирования на строительство жилых домов, а также всех коммуникаций, зданий, сооружений, составляющих жилищный комплекс и т.д.
- А как можно вступить в жилищный накопительный кооператив?
- Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Чтобы войти в кооператив, необходимо написать заявление, заплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса. Причем для вступления в кооператив не требуется справки о доходах или поручителях, а паевой взнос может быть внесен как деньгами, так и имеющейся недвижимостью (взаимозачет).
Для вступающего в кооператив составляется индивидуальный расчет внесения паевых взносов согласно выбранной вами форме участия, указанной в заявлении о вступлении в ЖНК. Директор кооператива рассматривает в срок не более 3 дней ваше заявление и принимает решение о приеме вас в члены кооператива. После этого руководство кооператива (директор либо дирекция) обязано внести информацию о новом члене в единый государственный реестр юридических лиц. В реестре должны быть указаны фамилия, имя и отчество, паспортные данные, почтовый адрес, телефоны и даже адрес электронной почты члена кооператива. С момента внесения сведений в государственный реестр заявитель становится полноправным членом кооператива, получает все права и выполняет обязанности в соответствии с уставом кооператива.
- Вступив в жилищный накопительный кооператив, вы конечно же приобретаете какие-то права и исполняете определенные обязанности.
- Да, это как две стороны одной медали. С одной стороны - права, с другой - обязанности. В частности, члены кооператива имеют право участвовать в управлении кооперативом, быть избранными в его органы, пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом, давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, получить от кооператива в пользование жилое помещение, пользоваться льготами. Можно передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, завещать пай, получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с настоящим федеральным законом, и т.д. Член кооператива вправе предъявлять требования кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование, а после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Члены кооператива обязаны: соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотренные настоящим федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива. Своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции, не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива, исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим федеральным законом, другими федеральными законами и уставом кооператива.
- Однако, по мнению экспертов, в действующем законе «О жилищных накопительных кооперативах» не все вопросы четко отрегулированы. Ведь не зря говорят: гладко было на бумаге…
- Действительно, в законе просматриваются определенные недоработки. К минусам нового закона относят ст. 2, где определены основные понятия, используемые в законе. В частности, понятие жилого помещения, которым по закону является только квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации. Таким образом, по новому закону невозможно приобрести комнату, хотя до принятия нового закона это можно было сделать. Например, если вы живете в коммунальной двухкомнатной квартире, в которой одна комната принадлежит вам, а вторая другому хозяину, вы могли обратится в кооператив, чтобы, постепенно накопив необходимый пай, выкупить комнату и получить в свое пользование целую квартиру. Сейчас, увы, это невозможно. Кроме того, по накопительной схеме теперь нельзя приобрести земельный участок, независимо от того, позволяет это устав или нет.
Специалисты рынка недвижимости отмечают: одной из главных и при этом самой непонятной статьей нового закона является статья 47, посвященная основным требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищного накопительного кооператива. Согласно этой статье размер части паевого взноса, после внесения которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, должен быть не менее 30 процентов размера всей стоимости жилья. Плюс еще столько же предоставляет ему кооператив, остальная часть - заемные средства. При этом согласно статье минимальный срок, по истечении которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, - не менее двух лет. Однако, если человек приходит в кооператив с определенной суммой и говорит, что сейчас готов внести необходимый пай и получить право на приобретение квартиры (у него есть 35 - 40 процентов от ее стоимости), то ему ничем нельзя помочь. До этого, пока не было двухлетнего ограничения, уставы кооперативов позволяли предоставлять жилье в более ранние сроки. Почему теперь надо ждать два года? Непонятно.
Да, в России появился первый закон, основной целью которого является легитимизация накопительной системы и защита интересов вкладчиков. Он призван регулировать деятельность жилищных накопительных кооперативов как нового финансового инструмента. Однако на вопрос, насколько эффективно регулируется эта деятельность, довольно сложно дать однозначный ответ. По этому закону новым кооперативам довольно трудно начать свою работу, а старым - без помех копить деньги, считают некоторые эксперты. Расходы прописаны так, что деньги можно уводить из кооператива, и тот, кто хочет, может этим воспользоваться. Конечно, сама идея жилищных накопительных кооперативов, без сомнения, перспективна, однако система ее реализации вся запутана. На мой взгляд, закон нуждается в доработке путем внесения в него необходимых изменений и дополнений.
по материалам газеты `Тверская 13`
Город отстоял землю для военных в споре с Областью
«Тверская, 13» продолжает следить за спором вокруг принадлежности земельного участка вблизи Щербинки. И вот в затянувшемся споре между Москвой и Московской областью о том, кому принадлежит земельный участок общей площадью 390 га, находящийся вблизи города Щербинка, наконец-то поставлена точка. 6 ноября Высший арбитражный суд Российской Федерации подтвердил принадлежность данной территории городу Москве, отказов правительству Московской области в пересмотре вынесенных ранее судебных решений
Пожалуй, больше всего окончанию тяжбы порадовались военнослужащие. Дело в том, что спорный статус земельного участка ставил под угрозу Планы правительства Москвы, согласно которым на этой территории предполагается построить 250 тыс. кв. м жилья для военнослужащих, где получат квартиры около 4 тыс. семей.
Таким образом, столичные власти вносят свой вклад в реализацию федеральной программы, которая проводится в соответствии с поручением президента России Владимира Путина и постановлением правительства РФ «О дополнительных мерах по обеспечению жильем военнослужащих Вооруженных сил Российской Федерации». Соглашение о начале строительства между Министерством обороны РФ, правительством Москвы и Росстроем было заключено еще в мае прошлого года. В течение нескольких месяцев московские власти провели инвестиционные торги, с победителем которых (им стала строительная компания «СУ-155») был заключен контракт на строительство жилья. Не ожидая никаких препятствий, военнослужащие и члены их се ей уже начали готовить а к долгожданному переезду. Однако с новосельем пришлось повременить. Оказалось, что у властей Московской области на этот участок земли - свои планы.
Начиная с 1992 года главой администрации Подольского муниципального района и органами власти области был принят ряд документов, на основании которых территория предполагаемого строительства была предоставлена в постоянное пользование ООО «Агрофирма Федюково». Решение, мягко говоря, странное, ведь эти земли Указом президиума Верховного Совета РСФСР и решением Мособлисполкома и Мосгорисполкома были переданы Москве еще в 1988 году, о чем власти области, конечно же, не могли не знать. Однако это не помешало им по-своему распорядиться чужой землей.
С таким положением дел москвичи смириться не могли. Правительство Москвы направило в Арбитражный суд Московской области заявление с требованием признать недействительными постановления главы администрации Подольского муниципального района Московской области, на основании которых московские земли были переданы в постоянное пользование агрофирме. Первый суд, который состоялся в январе 2007 года, московские власти проиграли, однако от своих требований не отступились. Подав апелляцию на это решение, правительство Москвы вскоре одержало победу- в марте Десятый арбитражный апелляционный суд признал правоту столичных властей, лишний раз подтвердив, что ни руководство Московской области, ни тем более «Агрофирма Федюково» не имеют никаких оснований распоряжаться землей.
Однако подмосковные власти так не считали. Администрация Подольского района Московской области, областной прокурор, а также губернатор Борис Громов под различными предлогами инициировали несколько судебных разбирательств, требуя признать законными те решения, которые были приняты органами власти Московской области в отношении спорного земельного участка. Так что правительству Москвы еще не раз пришлось отстаивать интересы города в судебных баталиях.
Суды тянулись почти весь год, однако в конечном итоге справедливость восторжествовала. 6 ноября Высший арбитражный суд Российской Федерации отказал правительству Московской области в пересмотре в порядке надзора судебных решений относительно спорной территории. Это решение фактически не оставляет подмосковным властям возможности и дальше продолжать судебные тяжбы.
Хочется верить, что теперь, когда принадлежность территории предполагаемого строительства городу Москве не вызывает сомнений, строители смогут приступить к работе и поручение президента России об обеспечении жильем военнослужащих будет выполнено, по крайней мере в Москве. А четыре тысячи семей наконец-то справят новоселье.
по материалам газеты `Тверская 13`
Пожалуй, больше всего окончанию тяжбы порадовались военнослужащие. Дело в том, что спорный статус земельного участка ставил под угрозу Планы правительства Москвы, согласно которым на этой территории предполагается построить 250 тыс. кв. м жилья для военнослужащих, где получат квартиры около 4 тыс. семей.
Таким образом, столичные власти вносят свой вклад в реализацию федеральной программы, которая проводится в соответствии с поручением президента России Владимира Путина и постановлением правительства РФ «О дополнительных мерах по обеспечению жильем военнослужащих Вооруженных сил Российской Федерации». Соглашение о начале строительства между Министерством обороны РФ, правительством Москвы и Росстроем было заключено еще в мае прошлого года. В течение нескольких месяцев московские власти провели инвестиционные торги, с победителем которых (им стала строительная компания «СУ-155») был заключен контракт на строительство жилья. Не ожидая никаких препятствий, военнослужащие и члены их се ей уже начали готовить а к долгожданному переезду. Однако с новосельем пришлось повременить. Оказалось, что у властей Московской области на этот участок земли - свои планы.
Начиная с 1992 года главой администрации Подольского муниципального района и органами власти области был принят ряд документов, на основании которых территория предполагаемого строительства была предоставлена в постоянное пользование ООО «Агрофирма Федюково». Решение, мягко говоря, странное, ведь эти земли Указом президиума Верховного Совета РСФСР и решением Мособлисполкома и Мосгорисполкома были переданы Москве еще в 1988 году, о чем власти области, конечно же, не могли не знать. Однако это не помешало им по-своему распорядиться чужой землей.
С таким положением дел москвичи смириться не могли. Правительство Москвы направило в Арбитражный суд Московской области заявление с требованием признать недействительными постановления главы администрации Подольского муниципального района Московской области, на основании которых московские земли были переданы в постоянное пользование агрофирме. Первый суд, который состоялся в январе 2007 года, московские власти проиграли, однако от своих требований не отступились. Подав апелляцию на это решение, правительство Москвы вскоре одержало победу- в марте Десятый арбитражный апелляционный суд признал правоту столичных властей, лишний раз подтвердив, что ни руководство Московской области, ни тем более «Агрофирма Федюково» не имеют никаких оснований распоряжаться землей.
Однако подмосковные власти так не считали. Администрация Подольского района Московской области, областной прокурор, а также губернатор Борис Громов под различными предлогами инициировали несколько судебных разбирательств, требуя признать законными те решения, которые были приняты органами власти Московской области в отношении спорного земельного участка. Так что правительству Москвы еще не раз пришлось отстаивать интересы города в судебных баталиях.
Суды тянулись почти весь год, однако в конечном итоге справедливость восторжествовала. 6 ноября Высший арбитражный суд Российской Федерации отказал правительству Московской области в пересмотре в порядке надзора судебных решений относительно спорной территории. Это решение фактически не оставляет подмосковным властям возможности и дальше продолжать судебные тяжбы.
Хочется верить, что теперь, когда принадлежность территории предполагаемого строительства городу Москве не вызывает сомнений, строители смогут приступить к работе и поручение президента России об обеспечении жильем военнослужащих будет выполнено, по крайней мере в Москве. А четыре тысячи семей наконец-то справят новоселье.
по материалам газеты `Тверская 13`
Обзор рынка: Состояние цен на квартиры и комнаты в ноябре 2007 года
Платежеспособный спрос на новое жилье или улучшение уже имеющегося жилья у основной массы домохозяйств в наибольшей степени зависит от их доходов. Цены на жилье формируются с помощью управляющих решений собственников жилья или их правомочных представителей с учетом существующих на рынке ценовых тенденций и текущих концепций ведения бизнеса у этих участников рынка.
С большой степенью вероятности сильные игроки рынка федерального уровня в целом настроены на массовой строительство и массовую продажу жилья. Об этом свидетельствуют не только инициированные ими изменения «правил игры» на рынке, но и масштабные инвестиции в производство строительных материалов.
Решается и задача привлечения инвестиций для масштабного строительства. Так, в начале ноября текущего года Китай высказал намеренье инвестировать в строительство жилья на территории России порядка $1 трлн. до 2020 года. В целом, выбор стратегии доходоприносящего жилья будет характерен для некрупных собственников жилья, особенно в условиях развивающегося мирового экономического кризиса.
Существенный рост объемов прямых иностранных инвестиций в экономику России по итогам 2006 года и первым девяти месяцам текущего года является больше диверсификацией рисков иностранных инвесторов, а не стремительным ростом инвестиционной привлекательности России.
Кроме того, с большой степенью вероятности значительная доля этих прямых иностранных инвестиций реально принадлежит сильным игрокам российского рынка различных уровней, поскольку риски потери собственности в России кардинально не снизились за последние годы и право собственности во многом защищается имеющимися у игроков рынка административными ресурсами. Именно поэтому вслед за ценами на жилье «взлетели» цены и на коммерческую недвижимость, особенно офисы.
Но все определяется вполне естественным желанием сильных игроков рынка получать большие доходы от тех рыночных ниш, которые они контролируют. Получение больших доходов от рынка жилья в настоящее время «блокировано» высокими ценами на жилье, рост которых во многом был определен процессом вытеснения игроков-регионалов игроками центра из инвестиционно-строительных ниш.
Из этой ситуации сильным игрокам российского рынка необходимо найти выход, несмотря на ширящийся мировой экономический кризис, где ипотечные проблемы являются всего лишь «вершиной айсберга»…
В информационном пространстве рынка присутствует достаточно много прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья. Но если отбросить все явно ангажированные прогнозы и учесть основные направления деятельности сильных игроков российского рынка, то неминуемо приходишь к следующим выводам.
Одной из основных причин, которая будет препятствовать дальнейшему росту объемов строительства жилья в нашей стране (пока для получения прибыли сильными игроками рынка, а в дальнейшем, возможно, - и для создания условий для увеличения населения), является уровень платежеспособного спроса «среднестатистического домохозяйства» на «среднестатистическое жилье».
С большой долей вероятности в перспективных планах сильных игроков рынка федерального уровня не содержится пункта о существенном повышении доходов большинства российских домохозяйств.
Вместе с тем, в течение последних месяцев цены на жилье во многих регионах снижаются (в столице период снижения цен длится уже 13 месяцев). Пока этот процесс идет «пассивно», что косвенно указывает на то, что сильные игроки рынка еще не зафиксировали прибыль по своим объектам. Как только этот момент настанет, велика вероятность того, что сильные игроки рынка начнут «активную игру» на снижение цен, оставив остальных игроков рынка с их квадратными метрами.
В свою очередь последние уже начали игру на повышение арендных ставок на жилье, но «ценового пространства» для этой игры у них явно недостаточно, поскольку существующие арендные ставки могут быть увеличены максимум на 20-25%. Ограничением здесь будет выступать все тот же уровень доходов домохозяйств.
По оценке наших экспертов, период «пассивного» снижения цен должен закончиться уже весной 2008 года, а затем начнется «игра на снижение цен» для увеличения доходов сильных игроков рынка федерального уровня за счет повышения деловой активности на рынке.
Оживление массового платежеспособного спроса на жилье эконом-класса возможно, если стоимость федерального стандарта на жилье (двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. метра) не будет превышать 2,5 годовых доходов среднестатистического домохозяйства при двух работающих (для столицы – 3-х годовых доходов за счет статуса).
Для столицы – это порядка $2400 за кв. метр (в регионах – существенно ниже), то есть цены на столичное жилье эконом-класса должны снизиться на 40% относительно существующих. С большой долей вероятности это может произойти к середине 2009 года. Стоимость дорогого жилья снизится менее значительно (на 15-30%), причем, чем дороже будет жилье, тем меньше снизиться его стоимость.
Если федеральной властью будут приняты поправки в Налоговый кодекс о введении налога на жилье в зависимости от его рыночной стоимости в конце 2008 года, то процесс снижения цен на жилье до вышеуказанных значений может закончиться уже в начале 2009 года…
Крапин Александр, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY
по материалам портала `Горячая Линия Недвижимости`
С большой степенью вероятности сильные игроки рынка федерального уровня в целом настроены на массовой строительство и массовую продажу жилья. Об этом свидетельствуют не только инициированные ими изменения «правил игры» на рынке, но и масштабные инвестиции в производство строительных материалов.
Решается и задача привлечения инвестиций для масштабного строительства. Так, в начале ноября текущего года Китай высказал намеренье инвестировать в строительство жилья на территории России порядка $1 трлн. до 2020 года. В целом, выбор стратегии доходоприносящего жилья будет характерен для некрупных собственников жилья, особенно в условиях развивающегося мирового экономического кризиса.
Существенный рост объемов прямых иностранных инвестиций в экономику России по итогам 2006 года и первым девяти месяцам текущего года является больше диверсификацией рисков иностранных инвесторов, а не стремительным ростом инвестиционной привлекательности России.
Кроме того, с большой степенью вероятности значительная доля этих прямых иностранных инвестиций реально принадлежит сильным игрокам российского рынка различных уровней, поскольку риски потери собственности в России кардинально не снизились за последние годы и право собственности во многом защищается имеющимися у игроков рынка административными ресурсами. Именно поэтому вслед за ценами на жилье «взлетели» цены и на коммерческую недвижимость, особенно офисы.
Но все определяется вполне естественным желанием сильных игроков рынка получать большие доходы от тех рыночных ниш, которые они контролируют. Получение больших доходов от рынка жилья в настоящее время «блокировано» высокими ценами на жилье, рост которых во многом был определен процессом вытеснения игроков-регионалов игроками центра из инвестиционно-строительных ниш.
Из этой ситуации сильным игрокам российского рынка необходимо найти выход, несмотря на ширящийся мировой экономический кризис, где ипотечные проблемы являются всего лишь «вершиной айсберга»…
В информационном пространстве рынка присутствует достаточно много прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья. Но если отбросить все явно ангажированные прогнозы и учесть основные направления деятельности сильных игроков российского рынка, то неминуемо приходишь к следующим выводам.
Одной из основных причин, которая будет препятствовать дальнейшему росту объемов строительства жилья в нашей стране (пока для получения прибыли сильными игроками рынка, а в дальнейшем, возможно, - и для создания условий для увеличения населения), является уровень платежеспособного спроса «среднестатистического домохозяйства» на «среднестатистическое жилье».
С большой долей вероятности в перспективных планах сильных игроков рынка федерального уровня не содержится пункта о существенном повышении доходов большинства российских домохозяйств.
Вместе с тем, в течение последних месяцев цены на жилье во многих регионах снижаются (в столице период снижения цен длится уже 13 месяцев). Пока этот процесс идет «пассивно», что косвенно указывает на то, что сильные игроки рынка еще не зафиксировали прибыль по своим объектам. Как только этот момент настанет, велика вероятность того, что сильные игроки рынка начнут «активную игру» на снижение цен, оставив остальных игроков рынка с их квадратными метрами.
В свою очередь последние уже начали игру на повышение арендных ставок на жилье, но «ценового пространства» для этой игры у них явно недостаточно, поскольку существующие арендные ставки могут быть увеличены максимум на 20-25%. Ограничением здесь будет выступать все тот же уровень доходов домохозяйств.
По оценке наших экспертов, период «пассивного» снижения цен должен закончиться уже весной 2008 года, а затем начнется «игра на снижение цен» для увеличения доходов сильных игроков рынка федерального уровня за счет повышения деловой активности на рынке.
Оживление массового платежеспособного спроса на жилье эконом-класса возможно, если стоимость федерального стандарта на жилье (двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. метра) не будет превышать 2,5 годовых доходов среднестатистического домохозяйства при двух работающих (для столицы – 3-х годовых доходов за счет статуса).
Для столицы – это порядка $2400 за кв. метр (в регионах – существенно ниже), то есть цены на столичное жилье эконом-класса должны снизиться на 40% относительно существующих. С большой долей вероятности это может произойти к середине 2009 года. Стоимость дорогого жилья снизится менее значительно (на 15-30%), причем, чем дороже будет жилье, тем меньше снизиться его стоимость.
Если федеральной властью будут приняты поправки в Налоговый кодекс о введении налога на жилье в зависимости от его рыночной стоимости в конце 2008 года, то процесс снижения цен на жилье до вышеуказанных значений может закончиться уже в начале 2009 года…
Крапин Александр, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY
по материалам портала `Горячая Линия Недвижимости`
Как переехать из Москвы в Хацапетовку при содействии мэрии?
Мэрия возрождает институт доходных домов - самую популярную в дореволюционной России форму решения квартирного вопроса. Значит ли это, что в столице снова появятся `дешевые меблирашки` и роскошные `именные дома` вроде доходного дома купца Елисеева, Морозова, Серебрякова и других? Заменит ли аренда жилья раздачу квартир очередникам в собственность?
Масштабная городская программа под названием `О Концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов) в городе Москве` будет рассмотрена на одном из ближайших заседаний правительства Москвы. Это не первая попытка мэрии вернуть к жизни организованную аренду жилья - впервые эта мысль осенила жилищных чиновников еще в 2002 году. Однако результат оказался весьма скромным - продажи жилья в столичных новостройках приносили такую бешеную прибыль, что инвесторам было невыгодно связываться с доходными домами, которые обещали окупиться лишь через 8-15 лет. В итоге за 5 лет в городе появилось всего два доходных дома - элитный в Большом Николоворобьинском переулке, 10 и дом для участников программы `Молодой семье - доступное жилье` на Верхних Полях, 38, корп. 1.
На этот раз у идеи есть все шансы вылиться во что-то реальное. Изменилась ситуация на рынке - цены на жилье (высокие, но практически застывшие) и дорогая земля делают инвестиционное жилищное строительство в Москве не таким привлекательным, как раньше, инвесторы устремились в Подмосковье и центральную Россию.
Кроме того, появились так называемые институциональные инвесторы - негосударственные паевые фонды, страховые компании, которые не гонятся за большой доходностью, а ищут надежности. Сама же мэрия мучительно ищет возможности выполнить обещания мэра: Юрий Лужков неоднократно заявлял о том, что `все взятые на себя жилищные обязательства перед москвичами город выполнит` - даже после вступления в силу федерального Жилищного кодекса, снимающего с государства обязанность обеспечивать граждан бесплатным жильем (за исключением малоимущих). При этом успевших встать в столичную жилищную очередь до 1 марта 2005 года - почти 178 тысяч семей. Да малоимущих, вставших в `хвост` уже по новым правилам, порядка 20 тысяч семей. Кроме того, непонятно, что делать с теми людьми, которые имеют меньше социальной нормы жилья на человека (10 метров - в отдельной квартире, 15 - в коммунальной), но не могут считаться малоимущими. Полностью отказаться помогать им с жильем город не может - это было бы глубоким политическим просчетом. Программа создания доходных домов - изящный способ решения квартирного вопроса, позволяющий найти компромисс между желаемым и возможным.
Планируется, что поначалу доходные дома город будет строить за собственные деньги, и только на следующем этапе к процессу подключатся частные инвесторы. Дома будут условно делиться на три категории - по уровню цен и качеству жилья. Первая - дома эконом-класса. Они будут максимально скромными и должны лишь окупать свое содержание, никакая прибыль от них не предусмотрена. Минимальная месячная стоимость аренды жилья в них составит 100-110 рублей за метр (стандартная 50-метровая `двушка` потянет на 5500 рублей). В домах второй категории (назовем их условно домами `повышенной комфортности`) в арендную плату будут включены отчисления на капитальный ремонт в размере 25 рублей за метр (та же `двушка` - 6750 рублей). Третья категория - квартиры в аренду по рыночным ценам. Разумеется, везде нужно будет прибавить 100-процентную оплату коммунальных платежей.
Только квартиры последней категории будут в свободном доступе - право льготной аренды будет давать постановление правительства Москвы. Предполагается, что потенциальными жителями таких доходных домов станут очередники, молодые семьи, бюджетники, семейные студенты, коренные москвичи.
Как рассказал Владимир Брыков, начальник управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, город остро нуждается в подобных домах:
- Собственное жилье с точки зрения экономики и развития имеет свои отрицательные стороны - в частности, резко снижается мобильность населения. Наша страна занимает одно из первых мест в мире по уровню приватизации жилья, а в Москве он вообще превышает 75%. В большинстве развитых стран этот показатель составляет не более 40%. На Западе люди в основном арендуют жилье. За счет этого, кстати, у них больше доход - им легче жить: не надо думать, как скопить деньги на капитальный ремонт, содержать квартиру... Легко переехать, если нашел выгодную работу. А у нас попробуй переехать из Москвы в Хацапетовку... Речь идет о том, чтобы найти альтернативу приобретения жилья в собственность и перейти на наем гражданами жилых помещений у крупных собственников. Кроме того, сейчас большое количество домов, находящихся в собственности граждан, не обеспечены благосостоянием их владельцев. Доходные дома, рассчитанные на различные социальные группы граждан, отчасти решат эту проблему — люди просто подберут себе жилье по средствам.
по материалам газеты `Финансовые Известия
Масштабная городская программа под названием `О Концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов) в городе Москве` будет рассмотрена на одном из ближайших заседаний правительства Москвы. Это не первая попытка мэрии вернуть к жизни организованную аренду жилья - впервые эта мысль осенила жилищных чиновников еще в 2002 году. Однако результат оказался весьма скромным - продажи жилья в столичных новостройках приносили такую бешеную прибыль, что инвесторам было невыгодно связываться с доходными домами, которые обещали окупиться лишь через 8-15 лет. В итоге за 5 лет в городе появилось всего два доходных дома - элитный в Большом Николоворобьинском переулке, 10 и дом для участников программы `Молодой семье - доступное жилье` на Верхних Полях, 38, корп. 1.
На этот раз у идеи есть все шансы вылиться во что-то реальное. Изменилась ситуация на рынке - цены на жилье (высокие, но практически застывшие) и дорогая земля делают инвестиционное жилищное строительство в Москве не таким привлекательным, как раньше, инвесторы устремились в Подмосковье и центральную Россию.
Кроме того, появились так называемые институциональные инвесторы - негосударственные паевые фонды, страховые компании, которые не гонятся за большой доходностью, а ищут надежности. Сама же мэрия мучительно ищет возможности выполнить обещания мэра: Юрий Лужков неоднократно заявлял о том, что `все взятые на себя жилищные обязательства перед москвичами город выполнит` - даже после вступления в силу федерального Жилищного кодекса, снимающего с государства обязанность обеспечивать граждан бесплатным жильем (за исключением малоимущих). При этом успевших встать в столичную жилищную очередь до 1 марта 2005 года - почти 178 тысяч семей. Да малоимущих, вставших в `хвост` уже по новым правилам, порядка 20 тысяч семей. Кроме того, непонятно, что делать с теми людьми, которые имеют меньше социальной нормы жилья на человека (10 метров - в отдельной квартире, 15 - в коммунальной), но не могут считаться малоимущими. Полностью отказаться помогать им с жильем город не может - это было бы глубоким политическим просчетом. Программа создания доходных домов - изящный способ решения квартирного вопроса, позволяющий найти компромисс между желаемым и возможным.
Планируется, что поначалу доходные дома город будет строить за собственные деньги, и только на следующем этапе к процессу подключатся частные инвесторы. Дома будут условно делиться на три категории - по уровню цен и качеству жилья. Первая - дома эконом-класса. Они будут максимально скромными и должны лишь окупать свое содержание, никакая прибыль от них не предусмотрена. Минимальная месячная стоимость аренды жилья в них составит 100-110 рублей за метр (стандартная 50-метровая `двушка` потянет на 5500 рублей). В домах второй категории (назовем их условно домами `повышенной комфортности`) в арендную плату будут включены отчисления на капитальный ремонт в размере 25 рублей за метр (та же `двушка` - 6750 рублей). Третья категория - квартиры в аренду по рыночным ценам. Разумеется, везде нужно будет прибавить 100-процентную оплату коммунальных платежей.
Только квартиры последней категории будут в свободном доступе - право льготной аренды будет давать постановление правительства Москвы. Предполагается, что потенциальными жителями таких доходных домов станут очередники, молодые семьи, бюджетники, семейные студенты, коренные москвичи.
Как рассказал Владимир Брыков, начальник управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, город остро нуждается в подобных домах:
- Собственное жилье с точки зрения экономики и развития имеет свои отрицательные стороны - в частности, резко снижается мобильность населения. Наша страна занимает одно из первых мест в мире по уровню приватизации жилья, а в Москве он вообще превышает 75%. В большинстве развитых стран этот показатель составляет не более 40%. На Западе люди в основном арендуют жилье. За счет этого, кстати, у них больше доход - им легче жить: не надо думать, как скопить деньги на капитальный ремонт, содержать квартиру... Легко переехать, если нашел выгодную работу. А у нас попробуй переехать из Москвы в Хацапетовку... Речь идет о том, чтобы найти альтернативу приобретения жилья в собственность и перейти на наем гражданами жилых помещений у крупных собственников. Кроме того, сейчас большое количество домов, находящихся в собственности граждан, не обеспечены благосостоянием их владельцев. Доходные дома, рассчитанные на различные социальные группы граждан, отчасти решат эту проблему — люди просто подберут себе жилье по средствам.
по материалам газеты `Финансовые Известия
Рынок торговых комплексов преодолевает болезни роста
А расти еще есть куда. Качественные торговые площади в Москве во всех форматах торговых объектов - от супермаркетов до моллов - остаются дефицитными, несмотря на регулярный ввод в эксплуатацию новых объектов и растущий интерес к рынку со стороны инвесторов. Эксперты считают, что погоня за наращиванием площадей для торговли продлится еще минимум от трех до пяти лет.
Самым ярким подтверждением нехватки качественных площадей служит темп роста ставки аренды. Как сообщил «Газете» директор направления торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев, «за этот год арендные ставки на качественные торговые площади в Москве выросли на десятки процентов». А по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C & W S & R), по состоянию на октябрь средневзвешенная ставка аренды 1 кв. м в торговых центрах достигла $2 тысяч. Отдел исследований компании уточняет, что средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах в сентябре также выросла и составила $1,85 тысячи за 1 кв. м в год (против $1,8 тысячи за 1 кв. м в год в августе).
То есть темпы роста даже увеличиваются. При этом, согласно исследованиям консалтинговой компании `Си-Би Ричард Эллис`, Москва заняла второе место после Нью-Йорка по величине арендной платы за помещения под розничную торговлю. `Средняя арендная плата за площади под розничную торговлю в российской столице за последние полтора года выросла на 25%, а в наиболее престижных районах достигла 8 тысяч евро за 1 кв. м в год`, - говорится в отчете компании. И у столичных ритейлеров есть все шансы догнать и перегнать Америку.
Гигантомания
Одной из самых заметных перемен в секторе торговой недвижимости в уходящем году Гасиев считает начало строительства внутри Москвы сразу трех подобий магазинов `Мега`. Раньше такие огромные моллы возводились на окраинах мегаполиса, за МКАД: в районе Теплого Стана, Химок и Белой Дачи. Через полтора-два года подобие этих моллов появится на территории Москвы. Это ТЦ «Ростокино» на проспекте Мира, `Ривермолл` на ТТК в районе метро «Автозаводская» и ТЦ `Ядро` в `Москва-Сити`. Это будут самые масштабные торговые объекты столицы, площадь каждого из них составит более 200 тысяч кв. м.
И такое изменение масштабов не случайно. По словам эксперта из Colliers Int., эта тенденция отражает перемену в покупательском поведении москвичей. Если раньше народ, соскучившийся по изобилию, стремился к большим закупкам товара, то теперь в рамках шопинга людей помимо товара интересуют и развлечения, и объекты общепита. Именно поэтому объекты коммерческой недвижимости усложняются и все чаще планируются как многофункциональные.
Кроме того, москвичи дожили до начала освоения подземных пространств. Под площадью Павелецкого вокзала и возле Белорусского вокзала через год-другой появятся качественные торговые объекты по 100 тысяч кв. м, что в два раза больше `Охотного Ряда` на Манежной площади.
И целого города мало
Освоение не только земли, но и подземелья - это не дань экзотике, а суровая необходимость. Места, особенно в центре Москвы, для обширных торговых объектов мало. А потребности велики. Максим Гасиев из Colliers Int. и директор направления торговой недвижимости компании C & W S & R Константин Сахаров подчеркивают: по показателю наличия качественных торговых площадей на душу населения российская столица все еще существенно отстает от европейских столиц, не говоря уж про города США. Сегодня в расчете на одного москвича приходится 166 кв. м торговых площадей, тогда как на одного европейца в сравнимых по численности городах приходится по 400-500 кв. м. `Впрочем, там и доходы, и структура потребления иные, нежели в Москве`, - оговаривается Гасиев. И подчеркивает, что москвичи все больше воспринимают походы в торговые центры не как целенаправленный поход в магазин за вещью, а как времяпрепровождение.
Торг уместен
Именно поэтому торговые центры постепенно превратились в торгово-развлекательные комплексы (ТРК). С другой стороны, торговые площади все чаще проектируются внутри многофункциональных комплексов (МФК). «Торговая функция в МФК все чаще становится не дополнительной, а основной, которую, в свою очередь, дополняют офисными и гостиничными площадями», - говорит руководитель отдела маркетинга из компании Becar Commercial Property Moscow Александра Егорова.
Директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова прогнозирует, что к концу года качественных торговых площадей в Москве будет 1,291 млн кв. м, тогда как на конец 2006 года показатель составлял 940 тысяч кв. м, а еще годом ранее - всего 600 тысяч кв. м. Подвести статистику может только медлительность строителей. Егорова из Becar подмечает, что торговые центры постигла участь офисного рынка, где затягивание строительства стало уже общей проблемой. «Учитывая тенденцию переноса сроков, имеющую место в последние три года, можно прогнозировать ввод лишь 75-80% от запланированного объема, - говорит она. - Таким образом, вероятный прирост качественных торговых площадей в этом году составит 12-14%».
Не место красит девелопера
По мере насыщения рынка торговыми площадями перспективы взаимоотношений между девелоперами, создающими ТРК, и арендаторами, занимающими эти торговые площади, выглядят довольно драматично. В борьбе за покупателя внутренний рынок розничной торговли будет лихорадить. «Будет жесткая конкуренция и отсев», - пророчит учредитель маркетинговой компании REM Agency Татьяна Астер. Причина - обоюдное недовольство создаваемой доходностью. Девелоперам не хватает грамотных ритейлеров, или операторов, которые гарантированно создали бы достаточные для заработка девелоперов покупательские потоки. Пока такие потоки научились создавать и поддерживать предприятия питания в фасткортах. Что же касается иных арендаторов, то к ним у девелоперов есть претензии. А арендаторы, считающие себя якорными (основные арендаторы, как правило, занимают примерно 20% площадей ТРК), нет-нет да упрекнут девелоперов в неумении строить. Точнее, учитывать интересы покупателей и операторов торговли при создании концепции ТРК.
Кстати, прогнозирует Астер, волна реконцепций, то есть перестроек старых ТРК, накроет Москву как раз к моменту насыщения рынка, который профессионалы ожидают лет через пять. «Скорее всего, девелоперы будут разбирать свои поделки с тем, чтобы возводить уже продуманные объекты», - заключает она. Как пример использования маркетинговых технологий, как умение выстроить грамотные отношения с операторами специалист приводит ТРК «Атриум». Начав с низких арендных ставок как в привокзальном центре (была застроена площадь Курского вокзала), девелопер постепенно довел ставку до нынешних $15 тысяч за 1 кв. м торговой площади в год. Но и за эти деньги сюда стоит очередь потенциальных арендаторов.
А дорогой «Охотный Ряд» у Красной площади, напротив, снизил арендные ставки по сравнению с моментом открытия, замечает Астер. Начальник управления маркетинга компании «ДС Девелопмент» (дочерняя структура `Дон-Строя`) Александр Хацкевич подтвердил, что выбор концепции распределения площадей в МФК - самое важное. В пример он привел ТЦ `Щука`, открытый в этом году, где поток покупателей уже в два раза выше ожидаемого.
по материалам газеты `Газета`
Самым ярким подтверждением нехватки качественных площадей служит темп роста ставки аренды. Как сообщил «Газете» директор направления торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев, «за этот год арендные ставки на качественные торговые площади в Москве выросли на десятки процентов». А по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C & W S & R), по состоянию на октябрь средневзвешенная ставка аренды 1 кв. м в торговых центрах достигла $2 тысяч. Отдел исследований компании уточняет, что средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах в сентябре также выросла и составила $1,85 тысячи за 1 кв. м в год (против $1,8 тысячи за 1 кв. м в год в августе).
То есть темпы роста даже увеличиваются. При этом, согласно исследованиям консалтинговой компании `Си-Би Ричард Эллис`, Москва заняла второе место после Нью-Йорка по величине арендной платы за помещения под розничную торговлю. `Средняя арендная плата за площади под розничную торговлю в российской столице за последние полтора года выросла на 25%, а в наиболее престижных районах достигла 8 тысяч евро за 1 кв. м в год`, - говорится в отчете компании. И у столичных ритейлеров есть все шансы догнать и перегнать Америку.
Гигантомания
Одной из самых заметных перемен в секторе торговой недвижимости в уходящем году Гасиев считает начало строительства внутри Москвы сразу трех подобий магазинов `Мега`. Раньше такие огромные моллы возводились на окраинах мегаполиса, за МКАД: в районе Теплого Стана, Химок и Белой Дачи. Через полтора-два года подобие этих моллов появится на территории Москвы. Это ТЦ «Ростокино» на проспекте Мира, `Ривермолл` на ТТК в районе метро «Автозаводская» и ТЦ `Ядро` в `Москва-Сити`. Это будут самые масштабные торговые объекты столицы, площадь каждого из них составит более 200 тысяч кв. м.
И такое изменение масштабов не случайно. По словам эксперта из Colliers Int., эта тенденция отражает перемену в покупательском поведении москвичей. Если раньше народ, соскучившийся по изобилию, стремился к большим закупкам товара, то теперь в рамках шопинга людей помимо товара интересуют и развлечения, и объекты общепита. Именно поэтому объекты коммерческой недвижимости усложняются и все чаще планируются как многофункциональные.
Кроме того, москвичи дожили до начала освоения подземных пространств. Под площадью Павелецкого вокзала и возле Белорусского вокзала через год-другой появятся качественные торговые объекты по 100 тысяч кв. м, что в два раза больше `Охотного Ряда` на Манежной площади.
И целого города мало
Освоение не только земли, но и подземелья - это не дань экзотике, а суровая необходимость. Места, особенно в центре Москвы, для обширных торговых объектов мало. А потребности велики. Максим Гасиев из Colliers Int. и директор направления торговой недвижимости компании C & W S & R Константин Сахаров подчеркивают: по показателю наличия качественных торговых площадей на душу населения российская столица все еще существенно отстает от европейских столиц, не говоря уж про города США. Сегодня в расчете на одного москвича приходится 166 кв. м торговых площадей, тогда как на одного европейца в сравнимых по численности городах приходится по 400-500 кв. м. `Впрочем, там и доходы, и структура потребления иные, нежели в Москве`, - оговаривается Гасиев. И подчеркивает, что москвичи все больше воспринимают походы в торговые центры не как целенаправленный поход в магазин за вещью, а как времяпрепровождение.
Торг уместен
Именно поэтому торговые центры постепенно превратились в торгово-развлекательные комплексы (ТРК). С другой стороны, торговые площади все чаще проектируются внутри многофункциональных комплексов (МФК). «Торговая функция в МФК все чаще становится не дополнительной, а основной, которую, в свою очередь, дополняют офисными и гостиничными площадями», - говорит руководитель отдела маркетинга из компании Becar Commercial Property Moscow Александра Егорова.
Директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова прогнозирует, что к концу года качественных торговых площадей в Москве будет 1,291 млн кв. м, тогда как на конец 2006 года показатель составлял 940 тысяч кв. м, а еще годом ранее - всего 600 тысяч кв. м. Подвести статистику может только медлительность строителей. Егорова из Becar подмечает, что торговые центры постигла участь офисного рынка, где затягивание строительства стало уже общей проблемой. «Учитывая тенденцию переноса сроков, имеющую место в последние три года, можно прогнозировать ввод лишь 75-80% от запланированного объема, - говорит она. - Таким образом, вероятный прирост качественных торговых площадей в этом году составит 12-14%».
Не место красит девелопера
По мере насыщения рынка торговыми площадями перспективы взаимоотношений между девелоперами, создающими ТРК, и арендаторами, занимающими эти торговые площади, выглядят довольно драматично. В борьбе за покупателя внутренний рынок розничной торговли будет лихорадить. «Будет жесткая конкуренция и отсев», - пророчит учредитель маркетинговой компании REM Agency Татьяна Астер. Причина - обоюдное недовольство создаваемой доходностью. Девелоперам не хватает грамотных ритейлеров, или операторов, которые гарантированно создали бы достаточные для заработка девелоперов покупательские потоки. Пока такие потоки научились создавать и поддерживать предприятия питания в фасткортах. Что же касается иных арендаторов, то к ним у девелоперов есть претензии. А арендаторы, считающие себя якорными (основные арендаторы, как правило, занимают примерно 20% площадей ТРК), нет-нет да упрекнут девелоперов в неумении строить. Точнее, учитывать интересы покупателей и операторов торговли при создании концепции ТРК.
Кстати, прогнозирует Астер, волна реконцепций, то есть перестроек старых ТРК, накроет Москву как раз к моменту насыщения рынка, который профессионалы ожидают лет через пять. «Скорее всего, девелоперы будут разбирать свои поделки с тем, чтобы возводить уже продуманные объекты», - заключает она. Как пример использования маркетинговых технологий, как умение выстроить грамотные отношения с операторами специалист приводит ТРК «Атриум». Начав с низких арендных ставок как в привокзальном центре (была застроена площадь Курского вокзала), девелопер постепенно довел ставку до нынешних $15 тысяч за 1 кв. м торговой площади в год. Но и за эти деньги сюда стоит очередь потенциальных арендаторов.
А дорогой «Охотный Ряд» у Красной площади, напротив, снизил арендные ставки по сравнению с моментом открытия, замечает Астер. Начальник управления маркетинга компании «ДС Девелопмент» (дочерняя структура `Дон-Строя`) Александр Хацкевич подтвердил, что выбор концепции распределения площадей в МФК - самое важное. В пример он привел ТЦ `Щука`, открытый в этом году, где поток покупателей уже в два раза выше ожидаемого.
по материалам газеты `Газета`
Префект ВАО - про недвижимость в своем округе
Что больше всего волнует москвичей, особенно старожилов? Конечно, судьба их дома, микрорайона, строительство школ, детских садов, спортивных площадок, магазинов шаговой доступности, короче, все то, что делает их жизнь более удобной и полноценной. Но вот что интересно, если еще несколько лет назад встречи с представителями исполнительной власти проходили подчас очень бурно, а дискуссии напоминали череду взаимных обвинений, то сегодня они приобрели деловой и конструктивный характер. Это-политика, которая последовательно проводится в округе префектурой: максимум прозрачности и информации.
А вот и конкретный пример: проект планировки микрорайона «Калошино А» доработан с учетом пожеланий жителей. Об этом сообщил префект на встрече с инициативной группой жителей микрорайона. По новому проекту в микрорайоне планируется расселить и снести шесть пятиэтажек, включая общежитие, и четыре девятиэтажных дома, планировка которых не отвечает современным требованиям. Поочередно в микрорайоне будут снесены два детских сада, а взамен построены два новых более вместительных. По замыслу проектировщиков, новый микрорайон должен стать визитной карточкой района Гольяново. Здесь будут дома разной этажности, построенные по индивидуальным проектам, а жилую часть от крупных магистралей - Амурской улицы и Щелковского шоссе - отгородят зеленые скверы. Дома для расселения жителей будут построены за счет городского бюджета.
Согласно проекту, реконструкция микрорайона начнется со строительства двух стартовых высоток, куда переселят жителей четырех пятиэтажек. Первый дом появится в микрорайоне в 2009 году, а уже в будущем планируется капитальный ремонт двенадцатиэтажных домов.
Префект сообщил, что новый проект планировки микрорайона еще будет обсуждаться на публичных слушаниях, и жители смогут детально ознакомиться с ним на специальной выставке. Все предложения будут обработаны и непременно учтены. Одно из них уже принято: жители предложили построить внутри микрорайона физкультурно-оздоровительный комплекс.
Масштабное строительство развернулось в районе Северное Измайлово. На встрече с жителями, которая состоялась в Центре развития творчества детей и юношества имени Косарева, префект рассказал, что за пять лет в рамках целевой программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда на месте снесенных 32 пятиэтажек построены 22 современных многоэтажных дома. Шесть новых детских садов открыли свои двери для малышей. Завершается строительство школы на 530 мест, двух детских садов по 125 мест. В конце нынешнего года будет введен в эксплуатацию многофункциональный паркинг на две тысячи машино-мест на 16-й Парковой улице.
По словам Николая Евтихиева, в самом недалеком будущем район ждут большие перемены: ведется разработка проектов планировок девяти микрорайонов, реконструкция пяти из них будет осуществлена до 2010 года. В квартале 80 будут снесены 36 пятиэтажек и построены 24 новых современных дома переменной этажности с подземными гаражами. Строительство будет вестись волновым способом. «Стартовый» дом возведут на месте автостоянки «Рубин», что на Щелковском шоссе. В микрорайоне появятся крытые спортивные сооружения, пункт обслуживания пенсионеров и инвалидов, детская поликлиника, молочно-раздаточный пункт, отделения связи и Сбербанка. Четыре детских сада и две школы будут реконструированы, а еще одна школа и поликлиника -расширены за счет пристроек.
В кварталах 47, 48, 49 и 59 планируется снести 23 пятиэтажки. В квартале 47 появятся 34-этажная высотка и многофункциональный административно-деловой центр. В микрорайоне построят новый детский сад и поликлинику на 200 посещений в смену. Существующие три школы и три детских сада будут реконструированы и расширены за счет пристроек. А для автовладельцев предусмотрены два подземных паркинга по 150 машино-мест каждый.
Планируется благоустроить «Сиреневый сад» - уникальный и любимый жителями уголок Северного Измайлова, созданный в районе в 1975 году на базе питомника, заложенного селекционером Леонидом Колесниковым. В центральной и юго-восточной части сада будет создан фонтанный комплекс, а по ходу центральной аллеи появятся три площади, где будут предусмотрены места для отдыха. В северо-западной части сада разместится беседка-пергола и рокарий - сухой ручей с декоративным деревянным мостиком. Важно, что здесь будут учтены необходимые требования для людей, которые передвигаются на колясках: вход в сад будет оборудован специальными пандусами, а пешеходные дорожки выложены плиткой, которая не допускает скольжения.
Управа района Северное Измайлово специально для жителей выпустила буклет с проектами реконструкции микрорайонов.
- Судьба ваших кварталов мимо вас не пройдет, - сказал префект.
по материалам газеты `Московская Правда`
А вот и конкретный пример: проект планировки микрорайона «Калошино А» доработан с учетом пожеланий жителей. Об этом сообщил префект на встрече с инициативной группой жителей микрорайона. По новому проекту в микрорайоне планируется расселить и снести шесть пятиэтажек, включая общежитие, и четыре девятиэтажных дома, планировка которых не отвечает современным требованиям. Поочередно в микрорайоне будут снесены два детских сада, а взамен построены два новых более вместительных. По замыслу проектировщиков, новый микрорайон должен стать визитной карточкой района Гольяново. Здесь будут дома разной этажности, построенные по индивидуальным проектам, а жилую часть от крупных магистралей - Амурской улицы и Щелковского шоссе - отгородят зеленые скверы. Дома для расселения жителей будут построены за счет городского бюджета.
Согласно проекту, реконструкция микрорайона начнется со строительства двух стартовых высоток, куда переселят жителей четырех пятиэтажек. Первый дом появится в микрорайоне в 2009 году, а уже в будущем планируется капитальный ремонт двенадцатиэтажных домов.
Префект сообщил, что новый проект планировки микрорайона еще будет обсуждаться на публичных слушаниях, и жители смогут детально ознакомиться с ним на специальной выставке. Все предложения будут обработаны и непременно учтены. Одно из них уже принято: жители предложили построить внутри микрорайона физкультурно-оздоровительный комплекс.
Масштабное строительство развернулось в районе Северное Измайлово. На встрече с жителями, которая состоялась в Центре развития творчества детей и юношества имени Косарева, префект рассказал, что за пять лет в рамках целевой программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда на месте снесенных 32 пятиэтажек построены 22 современных многоэтажных дома. Шесть новых детских садов открыли свои двери для малышей. Завершается строительство школы на 530 мест, двух детских садов по 125 мест. В конце нынешнего года будет введен в эксплуатацию многофункциональный паркинг на две тысячи машино-мест на 16-й Парковой улице.
По словам Николая Евтихиева, в самом недалеком будущем район ждут большие перемены: ведется разработка проектов планировок девяти микрорайонов, реконструкция пяти из них будет осуществлена до 2010 года. В квартале 80 будут снесены 36 пятиэтажек и построены 24 новых современных дома переменной этажности с подземными гаражами. Строительство будет вестись волновым способом. «Стартовый» дом возведут на месте автостоянки «Рубин», что на Щелковском шоссе. В микрорайоне появятся крытые спортивные сооружения, пункт обслуживания пенсионеров и инвалидов, детская поликлиника, молочно-раздаточный пункт, отделения связи и Сбербанка. Четыре детских сада и две школы будут реконструированы, а еще одна школа и поликлиника -расширены за счет пристроек.
В кварталах 47, 48, 49 и 59 планируется снести 23 пятиэтажки. В квартале 47 появятся 34-этажная высотка и многофункциональный административно-деловой центр. В микрорайоне построят новый детский сад и поликлинику на 200 посещений в смену. Существующие три школы и три детских сада будут реконструированы и расширены за счет пристроек. А для автовладельцев предусмотрены два подземных паркинга по 150 машино-мест каждый.
Планируется благоустроить «Сиреневый сад» - уникальный и любимый жителями уголок Северного Измайлова, созданный в районе в 1975 году на базе питомника, заложенного селекционером Леонидом Колесниковым. В центральной и юго-восточной части сада будет создан фонтанный комплекс, а по ходу центральной аллеи появятся три площади, где будут предусмотрены места для отдыха. В северо-западной части сада разместится беседка-пергола и рокарий - сухой ручей с декоративным деревянным мостиком. Важно, что здесь будут учтены необходимые требования для людей, которые передвигаются на колясках: вход в сад будет оборудован специальными пандусами, а пешеходные дорожки выложены плиткой, которая не допускает скольжения.
Управа района Северное Измайлово специально для жителей выпустила буклет с проектами реконструкции микрорайонов.
- Судьба ваших кварталов мимо вас не пройдет, - сказал префект.
по материалам газеты `Московская Правда`
Чем плох панельный дом?
С начала 2007 года на «горячую линию» поступило 502 жалобы, касающиеся строительных дефектов в домах-новостройках (за аналогичный период 2006 года было 708 обращений). По сообщению официального сайта Стройкомплекса Москвы www.stroi.ru, проблемы, с которыми сталкиваются новоселы, довольно типичны. Среди «лидеров» такие недоделки, как несостыковка оконных блоков (18%), отделочные работы (17%) и сантехника (10%). Но это все-таки мелкие недочеты, которые легкоустранимы.
Радует в этой статистике то, что все-таки реже стали появляться жалобы на действительно серьезные проблемы. Так, доля недовольных качеством тепло- и звукоизоляции с начала 2007 года составляет 3% от общего числа обращений (столько же было и за прошлый год). А вот число жалоб на некачественную герметизацию швов сократилось более чем в два раза -с 7% в 2006 году до 3% в нынешнем.
«Горячая линия» работает достаточно четко: каждое обращение берется на контроль, проверяется устранение жалоб, затем составляется своеобразный реестр проблемных (с точки зрения жителей) объектов города. Естественно, что застройщикам попасть в такой список проблемных объектов не очень-то приятно. Может быть, поэтому практически все строительные компании имеют свои собственные «горячие линии», основная задача которых - оперативное устранение замечаний и недоделок по обращениям клиентов.
Анализируя жалобы граждан, можно отметить следующую тенденцию: существенное сокращение количества жалоб граждан касается в первую очередь панельных домов, возводимых крупнейшими застройщиками, такими, как «СУ-155», ДСК-1, «Главмосстрой» и ПИК. И это закономерно. Панельное домостроение -самый предсказуемый и технологически отлаженный сегмент рынка, а при всем уважении к монолитному строительству оно во многом - лотерея. С «панелью» же все предельно ясно - технологии откатаны десятилетиями, все возможные «сюрпризы» задокументированы. Дом сдается -всем понятно, что от него ждать. Ну и собственные «горячие линии» застройщиков тоже не дремлют - любое обращение от клиента фиксируется, затем специалист оценивает сложность работ и время на устранение недоделок, а затем производятся работы.
К тому же в современных разработках панельных серий стараются ликвидировать недостатки типового домостроения. Возьмем, к примеру, качество фасадных работ (как раз по этому параметру количество жалоб даже увеличилось по сравнению с прошлым годом). «Панели» последнего поколения уже позволяют использовать необычные архитектурные и технологические решения. Можно сказать, что современные типовые дома практически лишены «родового проклятья» панельного домостроения - унылого внешнего вида и осыпающейся краски. Так, при строительстве домов серии И-155 используются новые методы отделки фасадов: облицовка панелей разноцветной керамической плиткой и навесными вентилируемыми фасадами, использование декоративных элементов (эркеров и витражей). В новинке от ДСК-1, серии П44ТМ, значительно переработаны элементы ограждений балконов и лоджий: традиционная облицовка «под кирпич» теперь дополнена яркими белыми элементами. ДСК-2, в свою очередь, модернизировал серию КОПЭ, сделав на ее базе «КО-ПЭ-М-Парус». От коричневой облицовки фасада в результате модернизации не осталось и следа - белоснежные дома оправдывают свое название.
Если и дальше модернизация пойдет такими темпами, можно надеяться, что нареканий к качеству фасадов станет меньше, хотя искушенность покупателей и их требования к внешнему виду дома тоже не стоят на месте.
Другая сложноустранимая жалоба граждан на строительство - проблема тепло- и звукоизоляции. Понятно, что, когда дом уже построен, такие проблемы ликвидировать непросто, потому они должны быть «просчитаны» и устранены еще на стадии проектирования. Сейчас на этот вопрос у панельного домостроения имеется достойный ответ. Практически во всех наиболее востребованных сериях домов используются многослойные панели, например, в серии И-155 уровень звуке- и теплоизоляции повышен за счет применения особых трехслойных панелей увеличенной толщины и плотности, средняя часть которых - это экологически чистый утеплитель, а внешняя - монолитный железобетон. В общем, сейчас у покупателя панельного жилья есть вполне богатый выбор - типовые серии многообразны как по архитектурным, так и по технологических решениям. Радует и то, что в борьбе за клиента качеству строительства стало уделяться еще больше внимания. А «горячая линия» поддерживает эту тенденцию на нужном градусе.
по материалам газеты `Московский Комсомолец`
Радует в этой статистике то, что все-таки реже стали появляться жалобы на действительно серьезные проблемы. Так, доля недовольных качеством тепло- и звукоизоляции с начала 2007 года составляет 3% от общего числа обращений (столько же было и за прошлый год). А вот число жалоб на некачественную герметизацию швов сократилось более чем в два раза -с 7% в 2006 году до 3% в нынешнем.
«Горячая линия» работает достаточно четко: каждое обращение берется на контроль, проверяется устранение жалоб, затем составляется своеобразный реестр проблемных (с точки зрения жителей) объектов города. Естественно, что застройщикам попасть в такой список проблемных объектов не очень-то приятно. Может быть, поэтому практически все строительные компании имеют свои собственные «горячие линии», основная задача которых - оперативное устранение замечаний и недоделок по обращениям клиентов.
Анализируя жалобы граждан, можно отметить следующую тенденцию: существенное сокращение количества жалоб граждан касается в первую очередь панельных домов, возводимых крупнейшими застройщиками, такими, как «СУ-155», ДСК-1, «Главмосстрой» и ПИК. И это закономерно. Панельное домостроение -самый предсказуемый и технологически отлаженный сегмент рынка, а при всем уважении к монолитному строительству оно во многом - лотерея. С «панелью» же все предельно ясно - технологии откатаны десятилетиями, все возможные «сюрпризы» задокументированы. Дом сдается -всем понятно, что от него ждать. Ну и собственные «горячие линии» застройщиков тоже не дремлют - любое обращение от клиента фиксируется, затем специалист оценивает сложность работ и время на устранение недоделок, а затем производятся работы.
К тому же в современных разработках панельных серий стараются ликвидировать недостатки типового домостроения. Возьмем, к примеру, качество фасадных работ (как раз по этому параметру количество жалоб даже увеличилось по сравнению с прошлым годом). «Панели» последнего поколения уже позволяют использовать необычные архитектурные и технологические решения. Можно сказать, что современные типовые дома практически лишены «родового проклятья» панельного домостроения - унылого внешнего вида и осыпающейся краски. Так, при строительстве домов серии И-155 используются новые методы отделки фасадов: облицовка панелей разноцветной керамической плиткой и навесными вентилируемыми фасадами, использование декоративных элементов (эркеров и витражей). В новинке от ДСК-1, серии П44ТМ, значительно переработаны элементы ограждений балконов и лоджий: традиционная облицовка «под кирпич» теперь дополнена яркими белыми элементами. ДСК-2, в свою очередь, модернизировал серию КОПЭ, сделав на ее базе «КО-ПЭ-М-Парус». От коричневой облицовки фасада в результате модернизации не осталось и следа - белоснежные дома оправдывают свое название.
Если и дальше модернизация пойдет такими темпами, можно надеяться, что нареканий к качеству фасадов станет меньше, хотя искушенность покупателей и их требования к внешнему виду дома тоже не стоят на месте.
Другая сложноустранимая жалоба граждан на строительство - проблема тепло- и звукоизоляции. Понятно, что, когда дом уже построен, такие проблемы ликвидировать непросто, потому они должны быть «просчитаны» и устранены еще на стадии проектирования. Сейчас на этот вопрос у панельного домостроения имеется достойный ответ. Практически во всех наиболее востребованных сериях домов используются многослойные панели, например, в серии И-155 уровень звуке- и теплоизоляции повышен за счет применения особых трехслойных панелей увеличенной толщины и плотности, средняя часть которых - это экологически чистый утеплитель, а внешняя - монолитный железобетон. В общем, сейчас у покупателя панельного жилья есть вполне богатый выбор - типовые серии многообразны как по архитектурным, так и по технологических решениям. Радует и то, что в борьбе за клиента качеству строительства стало уделяться еще больше внимания. А «горячая линия» поддерживает эту тенденцию на нужном градусе.
по материалам газеты `Московский Комсомолец`
Цены на недвижимость поползли вверх из-за падения доллара
Сейчас целесообразнее следить за рублевым индексом стоимости жилья, который пока не отражает особых тенденция к росту. Средний уровень стоимости квартир в Москве прибавил еще 0,5 процента и достиг на начало прошлой недели отметки 4202 доллара за квадратный метр.
При этом аналитики отмечают, что такое поведение ценовых показателей столичной недвижимости неудивительно, если принять во внимание продолжающееся ослабление доллара, который упал уже ниже 24,5 рубля. Соответственно, долларовые цены на московскую недвижимость вынуждены симметрично повышаться, чтобы компенсировать это снижение.
В связи с этим эксперты указывают на то, что сейчас целесообразнее следить за рублевым индексом стоимости жилья, который пока не отражает особых тенденций к росту, а показывает скорее колебательную динамику.
Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает колебательный режим поведения цен в коридоре RU102-104 тысячи рублей за квадратный метр. Причем в такой динамике стоимости жилья можно усмотреть даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.
В периоды наибольшего роста цен в 2003 - начале 2004 годов и во второй половине 2005-2006 годов в той или иной степени дорожало все жилье. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость которых имеет отрицательную динамику или плавает вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а, напротив, оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.
Сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150 тысяч долларов в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых, элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.
Но, с другой стороны, этой осенью на московском рынке недвижимости появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно, даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом, как отмечают специалисты, продавцы вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между видением рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей.
Падение доллара влияет и на ипотеку. Ипотечное кредитование в рублях вытесняет долларовые кредиты на покупку жилья. По данным Банка России за третий квартал, доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10 процентов. Объем ипотечных кредитов, выданных банками в рублях, увеличился на 35,8 процента по сравнению со вторым кварталом. Объем валютных ипотечных портфелей банков в первом и втором кварталах рос на 14,5 процента и 21,3 процента, а в третьем - всего на 17,7 процента.
Между тем, ипотека в России не дешевеет и растет не так, как хотелось бы. По количеству выдаваемых кредитов на душу населения мы отстаем от США в 7 тысяч раз. И прорыва в ближайшем будущем не предвидится - банковские ставки по кредитам не падают.
В этом, как ни странно, есть свои плюсы. Из-за доступной ипотеки в США случился масштабный экономический кризис. Но тем, кто нуждается в жилье, это не вселяет оптимизма.
За минувшие пять лет в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 623 миллиарда рублей. Причем если в 2002 году всего 9 тысяч семей воспользовались помощью банков для покупки жилья, то в 2006-м их число составило уже 206 тысяч, но по сравнению с развитыми странами это крайне мало. По мнению экспертов, лучше получить кризис и успешно его преодолеть, чем все время отставать от мирового рынка.
по материалам газеты `Российская Газета`
При этом аналитики отмечают, что такое поведение ценовых показателей столичной недвижимости неудивительно, если принять во внимание продолжающееся ослабление доллара, который упал уже ниже 24,5 рубля. Соответственно, долларовые цены на московскую недвижимость вынуждены симметрично повышаться, чтобы компенсировать это снижение.
В связи с этим эксперты указывают на то, что сейчас целесообразнее следить за рублевым индексом стоимости жилья, который пока не отражает особых тенденций к росту, а показывает скорее колебательную динамику.
Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает колебательный режим поведения цен в коридоре RU102-104 тысячи рублей за квадратный метр. Причем в такой динамике стоимости жилья можно усмотреть даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.
В периоды наибольшего роста цен в 2003 - начале 2004 годов и во второй половине 2005-2006 годов в той или иной степени дорожало все жилье. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость которых имеет отрицательную динамику или плавает вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а, напротив, оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.
Сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150 тысяч долларов в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых, элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.
Но, с другой стороны, этой осенью на московском рынке недвижимости появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно, даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом, как отмечают специалисты, продавцы вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между видением рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей.
Падение доллара влияет и на ипотеку. Ипотечное кредитование в рублях вытесняет долларовые кредиты на покупку жилья. По данным Банка России за третий квартал, доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10 процентов. Объем ипотечных кредитов, выданных банками в рублях, увеличился на 35,8 процента по сравнению со вторым кварталом. Объем валютных ипотечных портфелей банков в первом и втором кварталах рос на 14,5 процента и 21,3 процента, а в третьем - всего на 17,7 процента.
Между тем, ипотека в России не дешевеет и растет не так, как хотелось бы. По количеству выдаваемых кредитов на душу населения мы отстаем от США в 7 тысяч раз. И прорыва в ближайшем будущем не предвидится - банковские ставки по кредитам не падают.
В этом, как ни странно, есть свои плюсы. Из-за доступной ипотеки в США случился масштабный экономический кризис. Но тем, кто нуждается в жилье, это не вселяет оптимизма.
За минувшие пять лет в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 623 миллиарда рублей. Причем если в 2002 году всего 9 тысяч семей воспользовались помощью банков для покупки жилья, то в 2006-м их число составило уже 206 тысяч, но по сравнению с развитыми странами это крайне мало. По мнению экспертов, лучше получить кризис и успешно его преодолеть, чем все время отставать от мирового рынка.
по материалам газеты `Российская Газета`
Как подготовиться к сделке по покупке квартры на вторичном рынке
Прежде чем приступать к поискам, специалисты советуют поточнее определиться, что именно вам нужно. Речь идет не только об основных привычных параметрах - количество комнат и район города, но и о таких важных факторах, существенно влияющих на цену, как тип дома (панель, кирпич, монолит), класс жилья (эконом, бизнес).
- Аналогичная квартира, но в другом районе или в кирпичном доме вместо панельного может обойтись вам на 100 - 150 тысяч долларов дороже, - предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом» Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ.
Так что сразу соотносите свои жилищные потребности с материальными возможностями. При этом, однако, не забывайте, что, кроме собственных накоплений, сейчас предлагаются различные варианты дополнительных источников для получения недостающих средств: ипотечные и потребительские кредиты, социальные программы («Молодая семья») и др.
Кстати, в солидных агентствах недвижимости можно найти специалистов, которые помогут подобрать подходящий для вас способ решения денежного вопроса при покупке жилья. Определившись с характеристиками «квартиры своей мечты», можно приступать к поискам конкретного варианта.
Валерий ФИЛАТОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» при поиске жилья советует обратить внимание на следующие важные моменты:
Соответствует ли цена выбранной вами квартиры среднерыночной для жилья данного типа в конкретном районе. Пониженные расценки должны насторожить, если нет явных весомых оснований для этого, скажем, срочная продажа в связи с переездом на постоянное жительство за границу.
Для покупателя особенно важно, чтобы в договоре была указана реальная цена, которую вы передаете продавцу. В случае оспаривания сделки будет больше шансов вернуть все уплаченные деньги. Кроме того, реальные расходы на квартиру помогут увеличить размер налогового вычета, если в ближайшем будущем вы решите перепродать жилье.
Свободна ли квартира или предполагается альтернативная сделка, то есть продавец переедет только тогда, когда сам приобретет подходящее жилье. Сразу будьте готовы к тому, что альтернативные сделки гораздо более сложны по организации, более длительны по времени, и риэлторская помощь, как правило, стоит дороже.
При самостоятельном подборе недвижимости лучше обращайте внимание на квартиры, которые были приватизированы в последние несколько лет и продаются впервые, - советует Ольга Петровицкая. - Это самые надежные и безопасные варианты с юридической точки зрения.
Знакомимся с хозяином и жилплощадью: гляди в оба!
Часто продавцы доверяют представительство и совершение сделки риэлторам либо иным третьим лицам - родственникам, супругам и т. д. В таких ситуациях представитель предъявляет вам доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается безупречной. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу).
Поэтому специалисты всегда советуют: обязательно настаивайте на личной встрече с собственником жилья!
Это важно в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу очень пожилого возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной.
- Если продавец находится на медицинском учете, перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование, - обращает внимание Ольга Петровицкая.
- Риэлторы обычно проверяют собственника по учету психоневрологического и наркологического диспансера, - рассказывает Валерий Филатов. Все эти меры принимаются, чтобы в дальнейшем избежать оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.
СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТА
Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»: - Уважаемые покупатели, будьте готовы к тому, что по негласным законам рынка купли-продажи жилья все расходы по оформлению сделки, в том числе плата за регистрацию, ложатся на ваши плечи.
Знакомясь со свидетельством о праве собственности на квартиру, которое вам показывает продавец, внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, чтобы убедиться: именно этот человек является собственником жилья. Обратите внимание: если квартира за последние год-два перепродавалась несколько раз, от сделки лучше отказаться, поскольку в дальнейшем могут возникнуть проблемы и претензии предыдущих владельцев.
Если у вас возник выбор - обращаться за помощью к частному маклеру или в агентство недвижимости, имейте в виду: услуги агентств надежнее и качественнее, т. к. в таких компаниях работает целый штат сотрудников - специалистов по каждому из направлений (опытные риэлторы, юристы, специалисты по регистрации и т. д.).
Сколько времени займет сделка.
1. Ищем подходящую квартиру. Сроки: в среднем 1 месяц.
2. Осматриваем квартиру, знакомимся с хозяином, согласовываем условия сделки. Сроки: 2 - 4 недели.
3. Хозяин жилья готовит набор документов для продажи. Покупатель может с пользой провести это время, поручив профессионалам (юристам, риэлторам) проверить юридическую чистоту выбранной квартиры. Сроки: в среднем от 3 недель до 1,5 месяца.
4. Подписываем договор купли-продажи, жилья, определяем порядок и способ расчетов (безналичный, наличными, через банковскую ячейку). Сроки: 1 - 2 недели.
5. Подаем вместе с продавцом документы на госрегистрацию сделки и получаем свидетельство о регистрации права собственности на приобретенную квартиру. Сроки: по закону - до одного месяца, на практике с учетом очередей, возможных ошибок в документах - в среднем 1,5-2 месяца.
Итого: при самостоятельной покупке квартиры на подготовку и оформление сделки может уйти до полугода. При обращении в агентство недвижимости сроки сокращаются в 2 - 3 раза - с учетом как опыта, так и налаженных связей риэлторов в соответствующих инстанциях.
При знакомстве с самой квартирой, помимо внешнего осмотра помещения, вам важно увидеть следующие документы:
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Обратите внимание: в зависимости от даты выдачи этот правоподтверждающий документ может выглядеть по-разному, отличаться по цвету и т. д. Самое «свежее» - свидетельство о государственной регистрации права собственности (зеленый бланк).
Остальные виды свидетельств по закону также являются полноценным подтверждением права собственности. Единственный нюанс: в случае предъявления таких документов для регистрации сделки обязательно потребуются еще так называемые правоустанавливающие документы - в них указываются основания приобретения квартиры нынешним хозяином: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и др.
Экспликация и поэтажный план БТИ. По этим документам можно уточнить общую площадь квартиры - известны случаи, когда хозяева завышали ее и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры. С помощью поэтажного плана риэлторы обычно обнаруживают несанкционированную перепланировку: о ней свидетельствует несовпадение графического изображения с фактическим состоянием помещения.
Выписка из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.
Заключаем и регистрируем договор
Перед заключением договора купли-продажи важно проверить подлинность правоустанавливающей и другой документации на квартиру, наличие полного набора документов, убедиться, что при сделке не будут нарушены права иных лиц: супруга собственника, несовершеннолетних и недееспособных членов семьи, наследников, если квартира получена продавцом по наследству. Все эти сложные - технически и юридически - действия, конечно, под силу скорее профессионалу-риэлтору, сами вы просто увязнете в дебрях проверки юридической чистоты квартиры. Кстати, если полный набор риэлторских услуг по подготовке и совершению купли-продажи вам не по деньгам, то можно привлекать специалистов на отдельных этапах, в частности, как раз для важнейшего шага - проверки юридической чистоты жилья.
Договор купли-продажи можно удостоверить нотариально либо обойтись заключением в простой письменной форме. В первом случае вы получите больше гарантий надежности сделки, но зато придется раскошелиться на 0,8 - 1% от цены квартиры по договору. Во втором случае расходы составят порядка 3 - 5 тыс. рублей.
После подписания договор купли-продажи подается на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
- Можно это сделать самостоятельно, отстояв в очереди. Если регистрация будет производиться в обычном порядке - срок до одного месяца, - то госпошлина составит 500 рублей. Ускоренный порядок - в течение недели - обойдется в 6500 руб. Также можно передавать документы на регистрацию через городские центры оформления сделок, в этом случае расходы возрастут до 4 - 6 тыс. руб., - сообщает Валерий Филатов. - Кстати, чтобы не было возврата с регистрации, досконально проверяйте каждую букву и цифру в паспортных данных и реквизитах правоустанавливающих документов!
ЭТО ПРИГОДИТСЯ
Какие новые услуги предлагают агентства
О последних новинках и тенденциях в работе агентств недвижимости рассказывает Максим КАТАЛОВ, директор АННТ «Открытая компания»:
- Первая приятная для клиентов тенденция - снижение комиссии, т. е. вознаграждения за услуги риэлтора. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом.
Вторая хорошая новость - переход все большего числа агентств на официальный и прозрачный режим работы. Благодаря прозрачности вы можете выяснить, какие конкретно услуги вам оказывают, все ли они выполнены - если нет, то можно предъявить претензию, в том числе потребовать частичного возврата денег. Официальность работы агентства означает, что все услуги и полный размер вознаграждения прямо и честно указываются в договоре с клиентом. Так что с вас не смогут вытягивать какие-либо доплаты.
Третья важная тенденция - включение в стандартный набор риэлторских услуг помощи по приобретению жилья по ипотеке. Причем в отличие от ипотечных брокеров специалисты-риэлторы ведут клиента от и до: начиная с поиска подходящего банка и конкретной ипотечной программы до подбора квартиры, устраивающей покупателя и соответствующей требованиям банка и страховой компании.
Наконец, агентства недвижимости начинают отходить от практики одновременного представительства интересов обеих сторон в сделке (так обычно бывает, когда покупатель сам ищет квартиру, а затем сделку готовит и оформляет риэлтор продавца). В связи с развитием ипотеки, когда найти подходящее жилье самостоятельно гораздо сложнее, покупатели все чаще нанимают своего риэлтора, который защищает исключительно их интересы.
ВАЖНО!
Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет различным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь - наличия лиц, имеющих определенные права на жилье.
Так, например, если продается квартира, приобретенная в браке, то обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца.
Если сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.
Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.
по материалам газеты `Комсомольская Правда`
- Аналогичная квартира, но в другом районе или в кирпичном доме вместо панельного может обойтись вам на 100 - 150 тысяч долларов дороже, - предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом» Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ.
Так что сразу соотносите свои жилищные потребности с материальными возможностями. При этом, однако, не забывайте, что, кроме собственных накоплений, сейчас предлагаются различные варианты дополнительных источников для получения недостающих средств: ипотечные и потребительские кредиты, социальные программы («Молодая семья») и др.
Кстати, в солидных агентствах недвижимости можно найти специалистов, которые помогут подобрать подходящий для вас способ решения денежного вопроса при покупке жилья. Определившись с характеристиками «квартиры своей мечты», можно приступать к поискам конкретного варианта.
Валерий ФИЛАТОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» при поиске жилья советует обратить внимание на следующие важные моменты:
Соответствует ли цена выбранной вами квартиры среднерыночной для жилья данного типа в конкретном районе. Пониженные расценки должны насторожить, если нет явных весомых оснований для этого, скажем, срочная продажа в связи с переездом на постоянное жительство за границу.
Для покупателя особенно важно, чтобы в договоре была указана реальная цена, которую вы передаете продавцу. В случае оспаривания сделки будет больше шансов вернуть все уплаченные деньги. Кроме того, реальные расходы на квартиру помогут увеличить размер налогового вычета, если в ближайшем будущем вы решите перепродать жилье.
Свободна ли квартира или предполагается альтернативная сделка, то есть продавец переедет только тогда, когда сам приобретет подходящее жилье. Сразу будьте готовы к тому, что альтернативные сделки гораздо более сложны по организации, более длительны по времени, и риэлторская помощь, как правило, стоит дороже.
При самостоятельном подборе недвижимости лучше обращайте внимание на квартиры, которые были приватизированы в последние несколько лет и продаются впервые, - советует Ольга Петровицкая. - Это самые надежные и безопасные варианты с юридической точки зрения.
Знакомимся с хозяином и жилплощадью: гляди в оба!
Часто продавцы доверяют представительство и совершение сделки риэлторам либо иным третьим лицам - родственникам, супругам и т. д. В таких ситуациях представитель предъявляет вам доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается безупречной. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу).
Поэтому специалисты всегда советуют: обязательно настаивайте на личной встрече с собственником жилья!
Это важно в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу очень пожилого возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной.
- Если продавец находится на медицинском учете, перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование, - обращает внимание Ольга Петровицкая.
- Риэлторы обычно проверяют собственника по учету психоневрологического и наркологического диспансера, - рассказывает Валерий Филатов. Все эти меры принимаются, чтобы в дальнейшем избежать оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.
СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТА
Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»: - Уважаемые покупатели, будьте готовы к тому, что по негласным законам рынка купли-продажи жилья все расходы по оформлению сделки, в том числе плата за регистрацию, ложатся на ваши плечи.
Знакомясь со свидетельством о праве собственности на квартиру, которое вам показывает продавец, внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, чтобы убедиться: именно этот человек является собственником жилья. Обратите внимание: если квартира за последние год-два перепродавалась несколько раз, от сделки лучше отказаться, поскольку в дальнейшем могут возникнуть проблемы и претензии предыдущих владельцев.
Если у вас возник выбор - обращаться за помощью к частному маклеру или в агентство недвижимости, имейте в виду: услуги агентств надежнее и качественнее, т. к. в таких компаниях работает целый штат сотрудников - специалистов по каждому из направлений (опытные риэлторы, юристы, специалисты по регистрации и т. д.).
Сколько времени займет сделка.
1. Ищем подходящую квартиру. Сроки: в среднем 1 месяц.
2. Осматриваем квартиру, знакомимся с хозяином, согласовываем условия сделки. Сроки: 2 - 4 недели.
3. Хозяин жилья готовит набор документов для продажи. Покупатель может с пользой провести это время, поручив профессионалам (юристам, риэлторам) проверить юридическую чистоту выбранной квартиры. Сроки: в среднем от 3 недель до 1,5 месяца.
4. Подписываем договор купли-продажи, жилья, определяем порядок и способ расчетов (безналичный, наличными, через банковскую ячейку). Сроки: 1 - 2 недели.
5. Подаем вместе с продавцом документы на госрегистрацию сделки и получаем свидетельство о регистрации права собственности на приобретенную квартиру. Сроки: по закону - до одного месяца, на практике с учетом очередей, возможных ошибок в документах - в среднем 1,5-2 месяца.
Итого: при самостоятельной покупке квартиры на подготовку и оформление сделки может уйти до полугода. При обращении в агентство недвижимости сроки сокращаются в 2 - 3 раза - с учетом как опыта, так и налаженных связей риэлторов в соответствующих инстанциях.
При знакомстве с самой квартирой, помимо внешнего осмотра помещения, вам важно увидеть следующие документы:
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Обратите внимание: в зависимости от даты выдачи этот правоподтверждающий документ может выглядеть по-разному, отличаться по цвету и т. д. Самое «свежее» - свидетельство о государственной регистрации права собственности (зеленый бланк).
Остальные виды свидетельств по закону также являются полноценным подтверждением права собственности. Единственный нюанс: в случае предъявления таких документов для регистрации сделки обязательно потребуются еще так называемые правоустанавливающие документы - в них указываются основания приобретения квартиры нынешним хозяином: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и др.
Экспликация и поэтажный план БТИ. По этим документам можно уточнить общую площадь квартиры - известны случаи, когда хозяева завышали ее и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры. С помощью поэтажного плана риэлторы обычно обнаруживают несанкционированную перепланировку: о ней свидетельствует несовпадение графического изображения с фактическим состоянием помещения.
Выписка из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.
Заключаем и регистрируем договор
Перед заключением договора купли-продажи важно проверить подлинность правоустанавливающей и другой документации на квартиру, наличие полного набора документов, убедиться, что при сделке не будут нарушены права иных лиц: супруга собственника, несовершеннолетних и недееспособных членов семьи, наследников, если квартира получена продавцом по наследству. Все эти сложные - технически и юридически - действия, конечно, под силу скорее профессионалу-риэлтору, сами вы просто увязнете в дебрях проверки юридической чистоты квартиры. Кстати, если полный набор риэлторских услуг по подготовке и совершению купли-продажи вам не по деньгам, то можно привлекать специалистов на отдельных этапах, в частности, как раз для важнейшего шага - проверки юридической чистоты жилья.
Договор купли-продажи можно удостоверить нотариально либо обойтись заключением в простой письменной форме. В первом случае вы получите больше гарантий надежности сделки, но зато придется раскошелиться на 0,8 - 1% от цены квартиры по договору. Во втором случае расходы составят порядка 3 - 5 тыс. рублей.
После подписания договор купли-продажи подается на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
- Можно это сделать самостоятельно, отстояв в очереди. Если регистрация будет производиться в обычном порядке - срок до одного месяца, - то госпошлина составит 500 рублей. Ускоренный порядок - в течение недели - обойдется в 6500 руб. Также можно передавать документы на регистрацию через городские центры оформления сделок, в этом случае расходы возрастут до 4 - 6 тыс. руб., - сообщает Валерий Филатов. - Кстати, чтобы не было возврата с регистрации, досконально проверяйте каждую букву и цифру в паспортных данных и реквизитах правоустанавливающих документов!
ЭТО ПРИГОДИТСЯ
Какие новые услуги предлагают агентства
О последних новинках и тенденциях в работе агентств недвижимости рассказывает Максим КАТАЛОВ, директор АННТ «Открытая компания»:
- Первая приятная для клиентов тенденция - снижение комиссии, т. е. вознаграждения за услуги риэлтора. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом.
Вторая хорошая новость - переход все большего числа агентств на официальный и прозрачный режим работы. Благодаря прозрачности вы можете выяснить, какие конкретно услуги вам оказывают, все ли они выполнены - если нет, то можно предъявить претензию, в том числе потребовать частичного возврата денег. Официальность работы агентства означает, что все услуги и полный размер вознаграждения прямо и честно указываются в договоре с клиентом. Так что с вас не смогут вытягивать какие-либо доплаты.
Третья важная тенденция - включение в стандартный набор риэлторских услуг помощи по приобретению жилья по ипотеке. Причем в отличие от ипотечных брокеров специалисты-риэлторы ведут клиента от и до: начиная с поиска подходящего банка и конкретной ипотечной программы до подбора квартиры, устраивающей покупателя и соответствующей требованиям банка и страховой компании.
Наконец, агентства недвижимости начинают отходить от практики одновременного представительства интересов обеих сторон в сделке (так обычно бывает, когда покупатель сам ищет квартиру, а затем сделку готовит и оформляет риэлтор продавца). В связи с развитием ипотеки, когда найти подходящее жилье самостоятельно гораздо сложнее, покупатели все чаще нанимают своего риэлтора, который защищает исключительно их интересы.
ВАЖНО!
Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет различным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь - наличия лиц, имеющих определенные права на жилье.
Так, например, если продается квартира, приобретенная в браке, то обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца.
Если сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.
Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.
по материалам газеты `Комсомольская Правда`
Подписаться на:
Сообщения (Atom)